나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60883 [3] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 3층322호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(지하철3호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 지축역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)~(3)은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층~지상7층 건물 내 제3층 제320호, 제321호, 제322호로서, 외 벽: 화강석 마감 등, 내 벽: 페인트 마감 등, 창 호: 시스템 창호 등임.

이용상태

일련번호(1),(2),(3)은 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측, 북동측으로 노폭 약 35미터, 12미터, 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 일반사항

* 사건번호: 고양지원 2026타경60883 (3)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-1 리더플렉스블루 3층 322호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 301,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 건물정보

* 토지면적: 12.79㎡ (약 3.87평)

* 토지지분: 12.786㎡ (약 3.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.88㎡ (약 11.76평)

* 건물지분: 38.88㎡ (약 11.76평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕

* 건물 층수: 지하 3층 ~ 지상 7층 건물 내 3층 322호

* 건물 용도: 제1, 2종 근린생활시설

* 건축허가일: 2020-12-14

* 사용승인일: 2023-03-17

1.3. 기타사항

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

* 공부와의 차이: 없음

* 임대관계: 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축역(지하철 3호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도로상태

* 남동측 및 북서측, 북동측으로 노폭 약 35미터, 12미터, 8미터 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획

* 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있으나, 현황 근린생활시설 용도로는 큰 제약이 없을 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 경매개요

* 본 물건은 유동화 채권을 기반으로 한 부동산 임의경매 사건임.

* 채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

* 채권 최고액: 522,687,545원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024-11-08 접수, 600,000,000원)

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 또는 동순위로 등기된 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요. (임대차 관계가 확인되지 않으나, 점유자가 있을 경우 명도 시 협의가 필요할 수 있음)

3.4. 기타 권리사항

* 등기부상 소유권이전(매매), 신탁등기 말소, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 변동 내역이 존재함.

* 총 등기부채권액(정리 전): 624,258,115원 (우리은행 600,000,000원 + 중소기업은행 24,258,115원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 지축동 일대는 최근 신규 아파트 단지 입주 및 개발이 진행되면서 주거 및 상업 인프라가 점진적으로 확충되고 있는 지역임.

* 3호선 지축역을 중심으로 한 역세권 상권의 잠재력을 가지고 있으며, 주변 주거 배후 수요가 풍부한 편임.

4.2. 주변 상업시설 현황

* 주변에는 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지축역 주변으로 식당, 카페, 병원, 학원 등 다양한 업종의 상가들이 영업 중임.

* 인근 상가 임대 사례를 볼 때, 1층 상가(약 20평 내외)의 경우 보증금 1억원, 월세 350만원 수준의 임대료 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있음. 다른 사례로 1층 상가가 매매가 7억 2천만원에 월세 310만원(보증금 4천만원)으로 임대된 경우도 있음. 이러한 시세는 본 건의 향후 임대 수익률 산정 및 가치 평가에 참고할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

* 3호선 지축역이 도보 거리에 있어 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수함.

* 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 특성

* 유동화물건은 채권이 금융기관이 아닌 유동화 전문회사로 이전된 자산으로, 채권 회수 절차가 일반 경매보다 강하게 진행될 수 있는 가능성이 있음.

6.2. 임대차 미상 정보

* 임차인 현황에서 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의해야 할 사항임. 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 협의나 분쟁이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 법적 제한

* 토지이용계획에 따른 일부 공법적 제한 사항(가축사육제한, 군사시설 보호구역 등)이 존재하나, 현황 건물 용도 및 일반 상권에서는 실질적인 제약이 크지 않을 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 리더플렉스블루 건물 내 근린상가로, 3호선 지축역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다. 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 배후수요 또한 확보 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 현재 감정가는 3억 1백만원으로 책정되어 있으나, 이는 법원의 감정가일 뿐 실제 낙찰가는 시장 상황, 경매 참여자들의 관심도, 명도 및 권리 분석의 명확성에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 3호선 지축역 도보권에 위치한 역세권 상가라는 점.

* 고양지축지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 주거 배후 수요와 더불어 근린상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능성.

* 2023년 사용승인된 비교적 신축급 건물 내 위치.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 보다 상세한 현장 조사, 주변 상권의 실질적인 임대료 및 공실률 분석, 동일 건물 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가 추이 파악이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 본 건은 인수할 보증금이 0원이며, 법원 감정가는 301,000,000원입니다. 주변 상가 시세 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 입찰 전 반드시 전문가와 함께 심층적인 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.