나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6365 [1] 충청남도 아산시 음봉면 신수리 297-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.12.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 신수리 소재 "아산온천지구" 내에 위치하며, 인근은 숙박시설, 근린시설 등이 소재하는 온천관광지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지대에 평탄조성된 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 아스콘포장 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2021-05-20) , 관광ㆍ휴양개발진흥지구(아산온천) , 제2종지구단위계획구역(아산온천관광지(관광휴양형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(아산온천관광지:문화관광과 온천관광개발팀 540-2689로 관광지조성계획상 시설계획확인 요망)<관광진흥법>, 온천원보호지구(아산온천)<온천법>, <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상입니다.

2) 기타
--

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하1층 지상5층건으로서,
(사용승인일 : 1998.03.16.)
외벽 : 치장벽돌 마감 등입니다.
내벽 : 벽지 및 타일마감 등으로 탐문됩니다.
바닥 : 장판지 및 일부 타일마감 등으로 탐문됩니다.
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

지하 : 주차장, 기계실 등으로 탐문조사됩니다.
1층 : 로비, 휴게실, 강의실 등으로 탐문조사됩니다.
2-5 층 : 객실구조로 탐문조사됩니다.
옥탑 : 계단실 및 기계실 등으로 탐문조사됩니다.

설비내역

수세식위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있는것으로 탐문조사됩니다.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상입니다.

2) 기타
--

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경6365 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 신수리 297-1 (도로명주소: 충청남도 아산시 아산온천로243번길 32-10)

용도: 숙박시설 (여관)

감정가: 1,961,339,880원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 883.80㎡ (약 267.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2370.98㎡ (약 717.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항

본건은 유동화물건입니다.

3. 물건 기본정보

3.1. 입지 조건

3.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 신수리 소재 "아산온천지구" 내에 위치하고 있으며, 주변은 숙박시설, 근린시설 등이 자리한 온천관광지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.1. 2. 교통 상황

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

3.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(아산온천), 제2종지구단위계획구역(아산온천관광지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광지, 온천원보호지구로도 지정되어 있으므로, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다. 경계 중복에 따른 용도지역 중복 발급 가능성에 대해서는 관련 실과에 확인이 필요합니다.

3.2. 건물 정보

3.2. 1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 평지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물이며, 1998년 3월 16일에 사용 승인되었습니다.

- 지하: 주차장, 기계실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

- 1층: 로비, 휴게실, 강의실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

- 2~5층: 객실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

- 옥탑: 계단실, 기계실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.2. 2. 건물 설비 내역

수세식 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

4. 권리 분석

4.1. 말소 기준 권리

을14 근저당권 (하나은행, 2019.02.28. 접수, 864,000,000원)이 말소기준 권리입니다.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준 권리보다 후순위인 을14 근저당권, 을16 근저당권, 갑12 임의경매, 갑13 압류, 갑15 압류, 갑16 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않으나, 현장 확인 및 추가 조사 시 나타날 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4.4. 인수되는 권리

본건 토지 등기부 요약의 갑1-1 권리 사항에 '말소: 인수'로 표기된 부분이 있으나, 이는 소유권 이전 과정의 일부로 보이며, 일반적인 매각 조건 하에서는 매수인이 인수해야 할 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다. 그러나 관련 등기부를 면밀히 검토해야 합니다.

4.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 만약 임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우, 보증금 또는 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 입지 및 지역 특성

본건은 "아산온천지구"라는 온천 관광 특구 내에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 숙박시설과 근린시설이 밀집해 있습니다. 이는 관광객 유치 및 관련 업종 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 숙박 시설 현황

아산온천지구에는 타워형 모텔, 무인텔, 카무인텔 등 다양한 형태의 숙박업소가 운영되고 있으며, 최근에는 신축 카무인텔이 경쟁력을 확보하는 추세입니다. 다만, 일부 타워형 모텔은 휴업 또는 영업 포기 사례도 나타나고 있어 경쟁 환경 변화에 대한 주의가 필요합니다.

6. 생활 정보

6.1. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6.2. 주변 편의 시설

아산온천지구는 온천욕 외에도 워터파크, 골프장, 다양한 레저 시설 등을 갖추고 있어 관광객을 위한 편의시설이 잘 발달되어 있습니다. 특히, 아산스파비스가 인근에 위치하여 물놀이 시설 이용이 편리합니다.

6.3. 주변 관광지

현충사, 외암민속마을, 신정호관광지, 피나클랜드 수목원, 공세리성당 등 아산시의 주요 관광지와 연계성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계나 자금 흐름에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. 관광 상권의 변동성

온천 관광지대의 특성상 계절적 요인, 관광 트렌드 변화, 지역 경제 상황 등에 따라 상권의 변동성이 있을 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획의 복합성

본건은 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 관광지, 온천원보호지구 등 다수의 용도지역 및 지구에 중복 지정되어 있어, 개발 및 이용 시 제한 사항이 많을 수 있습니다.

7.4. 미확인 임차인 및 공실 위험

만약 임차인이 존재하며 대항력이 있는 경우, 보증금이나 차임이 미상이라면 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 관광 상권의 특성상 공실 발생 위험도 고려해야 합니다.

7.5. 주변 환경

과거 아산온천지구 내 공공청사 부지에 불법 경작 및 쓰레기 무단 투기가 발생했던 사례가 있어, 주변 환경 관리에 대한 주의가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시의 대표적인 관광지인 아산온천지구에 위치한 숙박시설입니다. 접근성이 양호하고 주변 관광 인프라가 잘 갖추어져 있어 관광객 대상 영업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 1998년 사용 승인되어 연식이 있으나, 지하 주차장, 객실, 부대시설 등을 갖춘 것으로 파악됩니다. 권리 관계상 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 세부적인 권리 인수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 관광 상권의 변동성, 복합적인 토지 이용 계획으로 인한 제약 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 아산온천관광지구 내 위치: 풍부한 관광 인프라와 연계하여 숙박업 운영에 유리한 환경.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일체로 취득하여 활용 가능.

* 발달된 편의 및 관광 시설: 워터파크, 골프장, 주요 관광지와의 접근성이 좋음.

10. 예상 입찰가

감정가는 1,961,339,880원입니다. 실제 입찰가는 경매 시장 상황, 물건의 현황, 권리 관계, 향후 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.