나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5264 [2] 전라남도 장흥군 관산읍 죽청리 704 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 소재 '덕제마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은
순수 농촌지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 북측 인접지인 '454-3번지'와 일단의 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 이용중인 북측 인접지(454-3번지)가 북서측으로
노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2
호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

- 기호 ㄱ) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 주택, 약 103㎡(1층 및 2층)

기호 ㄴ) 블록조 스레트지붕 단층, 창고 외, 약 27.2㎡

공부와의 차이

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 북측 인접지인 '454-3번지'와 일단의 주거용건부지(대)로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 장흥지원 2025타경5264 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 장흥군 관산읍 죽청리 704

용도: 단독주택

감정가: 997,209,960원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 656.10㎡ (약 198.48평)

토지지분: 656.1㎡ (약 198.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 510.36㎡ (약 154.39평)

건물지분: 510.36㎡ (약 154.39평)

건물 제시외면적: 112.52㎡ (약 34.04평)

1.4. 특이사항 및 특수정보

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인

특수물건정보: 중복병합사건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 장흥군 관산읍 죽청리 소재 '덕제마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 순수 농촌지대로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통임. 대상 토지는 지적도상 맹지이나, 북측 인접지(454-3번지)를 통해 북서측으로 노폭 약 8미터의 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.3. 토지 이용 및 지목

부정형의 평지로, 북측 인접지인 '454-3번지'와 일단의 주거용 건부지로 이용 중임. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 주거용 건부지로 이용되고 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역 (2009-06-26)

가축사육제한구역 (300m 제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))

공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 2호)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

소유권보존: 김원님 (2024-10-08)

근저당권: 정남진장흥농업협동조합 (494,000,000원, 2024-10-08) - 말소기준권리

임의경매: 정남진장흥농업협동조합 (482,562,037원, 2025-05-28, 광주지방법원 장흥지원 2025타경5267) - 말소예정

압류: 장흥군 (2025-12-09) - 말소예정

등기부채권 총액: 494,000,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

소유권보존: 김원님 (2013-12-19)

근저당권: 정남진장흥농업협동조합 (494,000,000원, 2014-03-05) - 말소기준권리

임의경매: 정남진장흥농업협동조합 (482,562,037원, 2025-05-28, 광주지방법원 장흥지원 2025타경5267) - 말소예정

등기부채권 총액: 494,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-09-19, 대항력: 없음, 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 농업회사법인주식회사다인 대표 정 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-09-26, 대항력: 없음, 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 주식회사 썬 대표 김 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-06-17, 대항력: 없음, 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 주식회사 품 대표 김 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2023-06-30, 대항력: 없음, 비고: 권리분석상 특이사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2014년 3월 5일 접수된 정남진장흥농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 늦은 2025년 5월 28일 접수된 임의경매 개시결정 등과 그 이후의 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 있으나 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 순수 농촌 지역으로, 인근 지역의 상업 활동은 제한적일 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

주변에 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 점포나 마을 회관 등이 있을 수 있으나, 구체적인 상권 형성 및 활성화 정도는 낮을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주요 편의시설 접근성

장흥군 관산읍 소재의 읍내로 이동 시 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 관산읍 중심부까지는 차량으로 약 10~15분 내외로 접근 가능할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교가 위치할 수 있으나, 정확한 학군은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 의료시설

관산읍 소재 보건소 또는 병의원을 이용할 수 있으며, 장흥군 보건소 등 종합 병원 이용 시 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 주거환경

순수 농촌지대로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 전원생활을 선호하는 이들에게 적합할 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재 가능성

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 모든 임차인의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 이는 해당 정보의 오류이거나, 일반적인 경매 정보 시스템에서 파악되지 않는 특수한 임차 관계가 존재할 가능성을 시사합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근

지적도상 맹지라는 점은 토지의 활용도 및 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 다만, 북측 인접 토지를 통해 도로에 접하고 있으므로 실질적인 통행에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 인접 토지 소유자와의 관계 및 도로 이용에 대한 명확한 법적 확인이 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 포함

제시외 건물(주택, 창고 등)이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물들의 현황, 법적 지위, 철거 또는 원상회복 의무 등에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.4. 중복 병합 사건

중복 병합 사건이라는 점은 경매 절차가 복잡하거나 지연될 가능성을 내포하고 있습니다. 관련 서류 및 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 장흥군 관산읍에 위치한 단독주택 부지로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건물을 포함하고 있습니다. 순수 농촌지역에 위치하여 조용하고 한적한 주거 환경을 제공하며, 차량 접근성도 확보되어 있습니다. 토지 이용계획상 계획관리지역에 해당합니다.

등기부상으로는 정남진장흥농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 되며, 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성에 대한 상반된 정보는 가장 큰 리스크 요인이므로, 명확한 확인 전까지는 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 맹지임에도 인접 토지를 통한 도로 접합 상태, 제시외 건물의 처리 문제, 중복 병합 사건의 복잡성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 198평)과 건축 면적 (약 154평)을 갖춘 단독주택으로, 주거 및 기타 용도로 활용 가치가 있습니다.

* 계획관리지역에 해당하여 향후 토지 활용 계획에 따라 증축, 개축 등 잠재적 개발 가능성이 있습니다.

* 전원생활이나 조용한 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 인근 지역의 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 약 9억 9천 7백만원입니다. 주변 지역의 유사 부동산 시세를 종합적으로 분석한 결과, 장흥군 관산읍 지역의 단독주택 거래량은 많지 않으나, 건물의 상태, 입지, 건축 연도, 토지 활용도 등을 고려할 때 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 시세 분석: 장흥군 관산읍 지역의 단독주택 매매가는 면적, 건축 연도, 상태 등에 따라 제곱미터당 50만원에서 100만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본건의 경우, 토지 면적(656.10㎡)과 건물 면적(510.36㎡) 및 제시외 건물(112.52㎡)을 종합적으로 고려할 때, 유사 건물의 최신 거래 사례를 찾아볼 필요가 있습니다.

* 권리상 문제: 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, '대항력 있는 임차인'에 대한 불확실성, 맹지, 제시외 건물 등의 리스크를 감안해야 합니다. 이러한 리스크는 입찰가 산정에 반드시 반영되어야 합니다.

* 감정가 대비: 현재 감정가는 약 9억 9천 7백만원입니다. 지역 내 부동산 전문가의 의견 및 최근 유사 물건의 낙찰가율을 참고할 때, 현재 부동산 시장 상황과 물건의 특성을 고려하면 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 잠재적 리스크를 충분히 감안하고, 권리 분석 및 명도 가능성을 면밀히 검토한 후, 주변 유사 물건의 최근 시세 및 경매 낙찰가율을 참고하여 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 실제 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.