나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31069 [8] 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 ""진교초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외벽:석재타일 마감,
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 중로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31069 (8)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 667, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 104.38㎡ (약 31.57평)

건물면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평슬라브 지붕)

총 층수: 4층 (본건은 4층 소재)

건축 허가일: 2017-03-08

사용 승인일: 2024-05-07

총 세대수: 8세대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 "진교초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 구조 및 상태

철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재 타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 마감으로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용상태

완경사지대 내 자체 지반이 평탄한 부정형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

동측으로 중로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진교초등학교), 영농여건불리농지 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을6 (근저당권, 주식회사에이치엠인베스트먼트, 2022-02-08 접수, 500,000,000원)

* 말소예상되는 권리

등기부등본상 을6 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 을7 근저당권, 갑14 임의경매, 갑15 압류, 갑16 압류 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

주의사항: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지 여부 및 대항력 유무, 정확한 보증금액 등은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 명확한 정보 확인 전까지는 보증금 미상의 임차인 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권 보존 등기: 김태근 (갑1)

소유권 이전 등기: 주식회사코리아자산관리 (갑8, 2021-09-23 접수, 과거 경매 이력 관련)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 "스위트캐슬"(2024년 건축)의 경우 32.40㎡ 면적의 주택이 2025년 10월에 105,000,000원에서 110,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,000만원 이상의 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 반면, "삼영"(1991년 건축)의 70.52㎡ 주택은 2024년 2월에 32,000,000원에 거래되어, 건축 연도 및 상태에 따른 시세 차이가 큰 것을 알 수 있습니다.

본건은 2017년 건축 허가, 2024년 사용 승인된 다세대주택으로, 58.28㎡ 면적을 가지고 있습니다. 주변 신축 빌라 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 134,000,000원 (3.3㎡당 약 760만원)은 적정 수준으로 판단되나, 임차인 미상으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

* 주변 시설

진교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 단지와 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 농경지가 인접해 있어 일부 지역은 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "가축사육제한구역" 및 "영농여건불리농지"로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 교육: 진교초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 주택, 아파트 단지가 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 공동주택(다세대주택)으로 현재 이용 중이며, 8세대가 거주하는 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 건축 연도: 2017년 건축 허가, 2024년 사용 승인으로 신축 건물은 아니므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등은 향후 토지 활용이나 개발에 제한 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진교초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 2017년 건축 허가 및 2024년 사용 승인된 건물로, 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 명확하나, 임대 관계가 미상인 임차인 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 확인 및 대비가 필요합니다. 신축 빌라 대비 합리적인 감정가 수준을 보이고 있어, 임차인 리스크 해소 시 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지: 아파트 단지, 주택 등이 혼재된 주거지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 교육 시설 접근성: 진교초등학교가 인접하여 가족 단위 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 합리적인 감정가: 주변 신축 빌라 시세와 비교 시, 현재 감정가가 상대적으로 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 토지 지분: 넓은 토지 지분(104.38㎡)은 향후 재건축 또는 건물 가치 상승 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다. 최근 인근 신축 빌라("스위트캐슬")의 32.40㎡ 면적이 105,000,000원 ~ 110,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건(58.28㎡)의 잠재적 가치는 높다고 볼 수 있습니다. 그러나 임대 관계 미상으로 인한 명도 및 보증금 인수 위험성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 107,200,000원 ~ 120,600,000원

권고 입찰가: 약 110,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 권리 분석을 바탕으로 산정되었으며, 임차인 현황 및 현장 조사를 통해 최종적인 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.