나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31069 [7] 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 ""진교초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외벽:석재타일 마감,
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 중로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경31069 (7)

1.2. 소재지

경상남도 하동군 진교면 진교리 667 4층401호

1.3. 신주소

경상남도 하동군 산복벚꽃길 16-2

1.4. 건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕, 지상4층 건물 내 4층 401호

1.5. 건축년도

2024년 5월 7일 사용승인

1.6. 용도

다세대주택 (공동주택)

1.7. 감정가

134,000,000원

1.8. 토지 면적

104. 38㎡ (약 31.57평)

1.9. 건물 면적

58. 28㎡ (약 17.63평) (전용면적 기준)

1.10. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.11. 경매 구분

부동산 임의경매

1.12. 채권자

OOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

1.13. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건 건물 동측으로 중로가 접해 있어 차량 진출입 및 도로 이용이 편리함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(진교초등학교 및 병설유치원), 영농여건불리농지임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 2월 8일 접수된 주식회사에이치엠인베스트먼트 근저당권 (을6)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 정보 내에서 확인되지 않음.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. (예: 주식회사에이치엠인베스트먼트 근저당권 (을7), 임의경매개시결정 (갑14), 압류 (갑15, 갑16) 등)

3.4. 등기부 요약

소유권 보존 (갑1), 소유권 이전 (갑8), 근저당권 (을6, 을7), 임의경매 (갑14), 압류 (갑15, 갑16) 등기 내역 존재.

3.5. 채권 총액

575,000,000원

3.6. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

주변 "스위트캐슬" (2024년 건축, 32.40㎡)의 최근 실거래가는 2025년 10월 기준 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준임.

4.2. 면적별 가격 비교

"스위트캐슬"의 32.40㎡ (약 9.8평) 면적이 약 1.05억 ~ 1.1억 원에 거래되었으며, 평당 약 1,071만원 ~ 1,122만원 선임. 본건(58.28㎡, 약 17.63평)의 면적 대비 시세는 평당 약 1,100만원 기준으로 추정 시 약 1.93억 원 수준으로 평가됨.

4.3. 감정가 대비 시세 분석

본건 감정가는 134,000,000원으로, 건물 면적(58.28㎡)당 감정가는 약 2,299,000원/㎡임. 이는 최근 거래된 신축 다세대 주택 시세(약 3,240,000원 ~ 3,395,000원/㎡) 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 진교초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 있으나 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보임.

6.2. 토지 이용계획

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한이 있으나, 현 다세대주택 용도로는 큰 제약이 없을 것으로 예상됨.

6.3. 건축년도

2024년 사용 승인된 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 즉각적인 수리 비용 발생 가능성은 낮음.

7. 종합 의견

본건은 2024년 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 양호하며 진교초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적임. 특히, 감정가 134,000,000원에 비해 최근 실거래가 기준 시세가 약 1.93억 원 이상으로 형성되어 있어, 투자 가치가 매우 높다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세가 높아 시세 차익을 통한 높은 수익률 기대 가능

* 신축 건물로 하자 보수 등 초기 관리 비용 절감 효과

* 초등학교 인근으로 안정적인 수요 확보 및 거주 선호도 높음

9. 예상 입찰가

감정가 134,000,000원 대비 인근 신축 다세대주택의 시세 및 본건 면적을 고려할 때, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 경쟁력을 가질 것으로 예상됨.

다만, 본건의 시세 대비 감정가 괴리가 크므로, 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 결정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.