나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10066 [2] 경상남도 통영시 인평동 341-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2026.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 (1): 경상남도 통영시 항남동 소재 "통영축산농협 충무지점" 남측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 상업시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. 일련번호 (3): 경상남도 통영시 인평동 소재 "인평초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1): 대체로 정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호 (3): 부정형의 완경사지를 자체지반 평탄화한 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 북서측, 남서측으로 도로에 접함. 일련번호(3): 본건 북동측으로 왕복2차로에 접하며, 본건 북서측으로 노폭 약1m내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 고도지구(21m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02) 일련번호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호(3)은 북서측 일부가 도로로 이용중인것으로 보이는바 정확한 위치, 경계 등은 전문적인 지적측량을 통해 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 목조 아연지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등. 일련번호(4) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 및 타일 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(2): 근린생활시설(상호:이층커피집)으로 이용중임. 일련번호(4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 (2): 제반 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음. 일련번호 (4): 제반 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 (ㄱ)~(ㅂ)이 소재하며, (ㄱ)은 일련번호 (1)과 인접필지에 걸쳐 소재하는 것으로 보이는바 정확한 위치는 전문적인 지적측량을 통해 확인하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄴ~ㅂ) 매각 포함.
-[목록3] 북서측 일부가 도로로 이용중임. 지상 조경수 등 토지에 포함 평가함.
-[목록4] 일부 증축됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10066 (2) 부동산임의경매 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 소재지 및 개요

소재지: 경상남도 통영시 인평동 341-9

용도: 단독주택 (건물 일련번호 4) 및 근린생활시설 (건물 일련번호 2)

감정가: 190,063,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주저축은행 (기록상 최종 임의경매 신청 채권자)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 179.00㎡ (약 54.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 105.19㎡ (약 31.80평)

건물 제시외 면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

* 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정서상 제시외 건물(ㄴ~ㅂ)이 매각에 포함됩니다.

* 목록3 토지(일련번호 1)는 북서측 일부가 도로로 이용 중이며, 지상 조경수 등도 토지에 포함 평가되었습니다.

* 목록4 건물(일련번호 4)은 일부 증축되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 통영시 인평동에 위치하며, 주변 환경은 다음과 같습니다.

* 일련번호 3 토지(단독주택 부지)는 인평초등학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 단독주택 및 공동주택 단지들로 형성되어 있습니다.

* 일련번호 1 토지(근린생활시설 부지)는 통영축산농협 충무지점 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 상업시설이 주로 분포하고 있습니다.

* 교통 상황은 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태는 본건 북동측으로 왕복 2차로에 접하며, 북서측으로 약 1m 내외의 도로가 소재합니다. (일련번호 3 토지 기준)

3. 권리분석

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리인 통영축산업협동조합의 근저당(2020.08.11.)보다 이후에 설정되었거나, 임의경매 개시결정으로 말소될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 365,164,067원

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박희자)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1990-10-17

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 정확한 임대차 관계는 현장 조사 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본 물건은 단독주택(일련번호 4)과 근린생활시설(일련번호 2)이 복합적으로 구성되어 있는 단독주택 용지의 물건입니다. 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인근 지역(인평동)의 최근 매매 사례 분석:

* 신우그린피아A(1990년 건축, 연립다세대): 2026년 1월, 전용면적 69.06㎡, 4,000만원에 거래되었습니다.

* 다을빌(2015년 건축, 다세대): 2025년 9월, 전용면적 68.535㎡, 5,650만원에 거래되었으며, 2025년 12월에는 6,700만원에 거래되었습니다.

* 주의: 상기 매매 사례는 연립, 다세대, 빌라 유형으로, 본 물건의 단독주택 및 근린생활시설 복합 용도와 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 다만, 지역 시세 흐름 파악에 참고할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거 및 상업 활동이 가능한 입지에 있습니다.

* 교육 시설: 인평초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의 시설: 통영축산농협 충무지점 등 근린생활시설 및 상업시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 왕복 2차로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 경매 진행 및 향후 활용에 있어 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 1990년부터 거주해왔으며 대항력이 있습니다. 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계의 실질적인 내용에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(ㄴ~ㅂ)이 매각에 포함되나, 정확한 현황 및 법적 소유 관계 확인이 필요합니다.

* 도로 이용 관련: 토지 북서측 일부가 도로로 이용 중이라는 점은 토지의 활용도에 일부 제약을 줄 수 있으며, 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 증축 건물: 건물 일부가 증축되었다는 점은 건축물대장 등 공부와의 일치 여부 및 건축 관련 법규 위반 여부를 검토해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 일련번호 1 토지는 일반상업지역, 고도지구, 소로1/3류 접함, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당하며, 일련번호 3 토지는 제2종일반주거지역, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 건물 2번 (근린생활시설) 및 4번 (단독주택)의 현재 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 수익률 산정 및 명도 시 고려사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 단독주택과 근린생활시설이 함께 있는 복합 용도의 부동산으로, 인평초등학교 인근에 위치하여 주거 및 상업적 활용이 모두 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 30년 이상 장기 거주한 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물의 포함, 토지 일부의 도로 이용, 증축 부분 등 명도 및 활용 과정에서 추가적인 확인과 주의가 필요한 여러 요소들을 안고 있습니다. 토지이용계획상의 제한 사항들도 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주거용(단독주택) 및 상업용(근린생활시설)으로의 동시 활용 가능성.

* 인평초등학교 인근의 안정적인 입지.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 통합적인 개발 또는 활용 용이.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준일 경우, 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세, 그리고 본 물건이 가진 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인과의 명도 문제, 제시외 건물 및 증축 부분의 현황 파악, 토지 이용계획상의 제한 사항 등을 감안하여 감정가 190,063,000원을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 약 160,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 84% 수준이며, 향후 명도 및 활용 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간을 고려한 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.