나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50082 [2] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 소재하며, 주위에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 중 2층203호 외 8개호로서, 외벽 : 복합판넬 등 내벽 : 몰탈 위 페인트 등 창호 : 샤시 창호 등임

이용상태

기호1~기호9 모두 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이며 공히 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 유사 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)이며 '현황' 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2026타경50082 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 204호

용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

감정가: 646,000,000원

건물면적: 88.61㎡ (약 26.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 와부농업협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 세부 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 6층, 지상 21층

본건 위치: 2층 204호

건물 이용 상태: 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 공실 상태임.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 "황산사거리" 북동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2022-12-23, 와부농업협동조합, 6,500,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 현황

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 현재 등기부상 소유권이전, 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등재되어 있으며, 이는 경매 신청 채권자(와부농업협동조합)에 의해 정리될 예정입니다.

- 소유권이전: 주식회사인스타디앤씨 (갑6), 주식회사제이앤케이홀딩스 (갑7)

- 근저당: 와부농업협동조합 (을1, 말소기준권리)

- 압류: 하남시 (갑8), 남양주세무서장 (갑10)

- 임의경매: 와부농업협동조합 (갑12)

총 등기부채권액은 6,500,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 해당 물건에 대한 임대차 관계를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인스타시티 건물 내에는 오피스텔과 근린생활시설이 다수 입점해 있으며, 본 건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 되어 있습니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 잠재적인 고객 확보가 가능한 지역입니다.

4.2. 현재 상황

본 건은 현재 공실 상태로, 별도의 임대 수익이 발생하고 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 인프라

"황산사거리" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 교육 시설로는 하남고등학교 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태로, 향후 임차인을 확보하기 전까지는 임대 수익 발생에 공백이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 추후 명도 또는 임대차 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 따라서 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 여러 법규의 적용을 받는 지역(공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등)으로, 개발 및 이용에 있어 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동의 인스타시티 건물 내 2층에 위치한 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도의 상가입니다. 황산사거리 인근에 위치하여 교통 및 주변 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 현재는 공실 상태이나, 건물 자체의 용도 및 주변 지역의 상업·업무 시설 밀집도를 고려할 때 향후 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 정리될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상이므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미사지구와 가까운 하남시 풍산동 상권에 위치하여 발전 가능성이 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 인스타시티 건물 내 다양한 업종의 시설이 존재하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 적극적인 임차인 확보를 통해 수익 실현이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 646,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태 및 추가적인 임차인 확보 비용, 명도 관련 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로 권리상 부담은 적으나, 현황 공실임을 감안하여 시세 및 주변 거래 사례를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서 명확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가 대비 80~90% 수준을 초기 검토 범위로 설정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.