나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50082 [3] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 소재하며, 주위에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 중 2층203호 외 8개호로서, 외벽 : 복합판넬 등 내벽 : 몰탈 위 페인트 등 창호 : 샤시 창호 등임

이용상태

기호1~기호9 모두 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이며 공히 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 유사 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)이며 '현황' 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 성남지원 2026타경50082 (3)

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 527, 인스타시티 2층 205호

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 674,000,000원

* 건물 전용면적: 92.48㎡ (약 27.97평)

* 토지 면적: 0.00㎡ (구분건물로 별도 토지 지분 없음)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 와OOO (와부농업협동조합으로 추정)

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 하남시 풍산동 "황산사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

* 도로 상태: 물건지 남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 12월 23일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권 (채권액 65억 원)이 말소 기준 권리입니다.

* 말소 예정 권리:

* 주식회사제이앤케이홀딩스 소유권이전 (2022-12-23)

* 와부농업협동조합 근저당권 (2022-12-23)

* 하남시 압류 (2024-02-05)

* 남양주세무서장 압류 (2024-07-18)

* 와부농업협동조합 임의경매개시결정 (2026-01-16, 본건 경매)

* 인수되는 권리: 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 집합건물 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명시적인 언급은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 임대차 금액이 미상인 점은 추후 명도 과정이나 임대 시 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 물건지 인근에 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있어 잠재적 고객 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 업종 특성: 본 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 등록되어 있어, 해당 업종으로의 창업이나 임대에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 공실 현황: 현재 '현황' 공실 상태로, 낙찰자는 즉시 해당 호실을 직접 사용하거나 임대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 해당 물건에 대한 직접적인 생활 편의 시설 정보는 제공되지 않았으나, 주위 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역의 특성상 기본적인 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 투자 수익률 저하 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 경기 변동성: 부동산 시장 및 지역 경제 상황의 변동에 따라 자산 가치 하락의 위험이 있을 수 있습니다.

* 건물 관리비 및 하자: 집합건물의 특성상 관리비 연체, 건물 내 하자 발생 시 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 인수되는 임차인은 없으나, 추후 임대 시 임차인과의 관계 설정을 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 경매가 진행되는 물건이므로, 채무 관계의 복잡성이나 다른 담보물의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 인스타시티 내 상가로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 황산사거리 인근의 상업 및 업무 지역에 자리 잡아 직장인 수요와 풍부한 유동인구를 기반으로 한 영업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담이 없어 권리 분석 측면에서는 매우 안전한 물건입니다. 현재 공실 상태이므로, 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실을 해소한다면 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 초기 관리 비용을 절감할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 지식산업센터 등 다수의 업무 시설이 인접해 있어 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 활용도 높은 면적: 92.48㎡ (약 28평)의 면적은 일반음식점, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 674,000,000원을 기준으로 하되, 해당 물건의 현재 공실 상태, 지역 상권 시세, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 공실 물건의 경우, 감정가 대비 80~90% 수준에서 시작하여 유찰되는 가격을 고려하며 경쟁 상황에 따라 입찰가를 조정하는 전략을 추천합니다. 낙찰 후 공실 해소에 필요한 초기 비용 및 예상 임대료 수준을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.