나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [32] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층505호에 위치한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

1.2. 건물 상세

건물명: BL Castle

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 11월 16일

총 층수: 5층 중 5층

전용면적: 25.58㎡ (약 7.7평)

토지 지분 면적: 18.56㎡ (약 5.6평)

감정가: 126,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

1.3. 권리관계

말소기준 권리: 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,900,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

총 등기부채권액: 3,013,296,101원

1.4. 특이사항

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보로 진행됩니다.

건물 내부 화재로 인한 소실 및 그을음 상태(2026.07.26 발생)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 상권분석

주거지역 내 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 괴정네거리 인근으로 유동인구가 있고 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

4. 생활정보

괴정네거리 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 화재로 인한 구조적 손상 가능성: 감정평가 시 외부 관찰만으로 평가되었으며, 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 추가적인 손상 여부는 확인이 불가합니다. 추후 추가 손상 발견 시 감정평가액 변동 가능성이 있습니다.

* 화재 복구 비용: 화재로 인한 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 소실 및 그을음 상태로 인해 상당한 복구 비용 발생이 예상됩니다.

* 중복 병합/공동 담보 사건: 사건의 복잡성 및 다수 채권자 존재 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 물리적 하자: 화재로 인해 현재 정상적인 주거 또는 이용이 어려운 상태일 수 있으며, 즉각적인 수리가 필요합니다.

6. 권리분석 상세

6.1. 임차인 현황

임차인: 이다솔 (이 )

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-12-13

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

*주의 문구: 이다솔 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 95,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

6.2. 말소기준 권리 및 인수 권리

말소기준 권리: 을1 근저당권 (접수일자 2021-12-02)

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑2 강제경매, 갑3 가압류, 갑4 임의경매.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수할 권리 및 보증금: 없음.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2015년식 다세대, 49.86㎡, 2026년 7월 거래: 15,950만원 (㎡당 약 319.9만원)

* 1997년식 다세대, 65.52㎡, 2026년 7월 거래: 13,100만원 (㎡당 약 200만원)

* 1991년식 연립, 58.5㎡, 2026년 7월 거래: 10,600만원 (㎡당 약 181.1만원)

본건(2021년 사용승인, 25.58㎡)의 감정가는 126,000,000원으로, ㎡당 약 492.5만원입니다. 이는 주변 시세 대비 높은 편이며, 특히 건물 내부 화재로 인한 심각한 손상 상태를 고려할 때 감정가가 현재 상태를 정확히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 감정평가서에 화재 사실을 감안하여 평가했다고 명시되어 있으나, 복구 비용 및 추가 손상 가능성을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.

7.2. 예상 입찰가 산정

권리상 인수 부담은 없으나, 건물 내부 화재로 인한 심각한 하자 및 복구 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 감정가(126,000,000원)는 화재 이전의 가치 또는 손상 정도를 일부 반영한 수치로 추정됩니다.

화재 피해 물건은 복구 비용을 고려하여 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 일반적입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준을 초기 입찰가 고려 범위로 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 88,000,000원 ~ 100,000,000원

*주의: 상기 입찰가 범위는 참고용이며, 실제 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태를 직접 확인하고 복구 비용을 산정한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 건물 내부 화재로 인한 심각한 손상이 있는 물건입니다. 권리상 문제는 전혀 없어 인수할 부담은 없습니다. 하지만 화재로 인한 직접적인 손상 및 추가적인 구조적 하자 가능성은 매우 큰 위험 요소이며, 상당한 복구 비용이 예상됩니다. 따라서 매우 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음).

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인).

* 화재로 인한 급격한 시세 하락 시, 복구 후 가치 상승을 기대할 수 있는 저가 매수 기회.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.