나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [27] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층409호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (27)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층409호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

* 토지지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

* 건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 도로상태: 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,900,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당권), 을2(주택임차권), 갑2(강제경매), 갑3(가압류), 갑4(임의경매) 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이진아

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-24

* 확정일자: 2021-12-08

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이진아 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 괴정네거리 인근에 위치하며, 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과 다음과 같습니다.

* 2015년식 대호하이츠(128-13) 49.86㎡(약 15.1평)이 2026년 7월 3일 159,500,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,560,000원 수준입니다.

* 1997년식 영승골드빌라 65.52㎡(약 19.8평)이 2026년 7월 12일 131,000,000원에 거래되었습니다.

* 1991년식 서일빌라 58.5㎡(약 17.7평)이 2026년 7월 1일 106,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 24.35㎡(약 7.37평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 위에 제시된 유사 매물들의 평당 시세를 고려할 때, 건물의 연식과 상태(화재 피해)를 감안하여 시세가 형성될 것입니다.

* 화재 발생 이전 시점의 시세로 추정해 볼 때, 본건과 유사한 면적의 경우 7천만원 후반대에서 8천만원대의 가치를 가질 수 있었을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 4층 409호입니다.

* 사용승인일: 2021년 11월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 건물 내부 상태: 외벽은 드라이비트 및 일부 노출판넬 마감, 내벽 및 바닥은 벽지, 일부 타일 마감 등이나, 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부 마감재, 집기, 벽지, 바닥, 내장재 등이 소실 및 그을음 상태로 심각하게 훼손되었습니다. 창호는 하이샤시 창호 마감입니다.

* 이용 현황: 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: "괴정네거리" 인근으로 상업 및 주거 기능이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 본건은 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부가 심각하게 소실 및 그을음 상태입니다. 이로 인한 복구 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 구조적 손상 가능성: 화재로 인한 벽체, 기둥, 내부 배관 등 구조적인 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인이 불가합니다. 추후 추가적인 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 및 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복구 비용: 화재로 인한 내부 마감재, 집기, 설비 등의 복구에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 중복병합/중복/공동담보: 복잡한 권리관계가 있었음을 시사하며, 경매 진행 과정에서의 변동 사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 현재 등기부상 후순위 권리는 말소 예정입니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

* 가장 큰 특징은 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 건물 내부가 심각하게 훼손된 상태라는 점입니다. 이는 감정가 산정 시 이미 반영된 것으로 보입니다.

* 권리 분석상으로는 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 대항력 있는 임차인, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 채권은 말소 예정입니다.

* 현재 감정가 1억 2천만원은 화재 피해를 감안한 가격으로, 실제 투자 가치는 향후 복구 비용, 건물 자체의 잔존 가치, 그리고 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 본건은 상당한 복구 비용과 잠재적 위험 부담을 감수하고 저가 매수를 노리는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 화재로 인한 심각한 훼손으로 인해 시장 가치보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 소액 투자 가능: 상대적으로 작은 면적으로 인해 소액으로 투자가 가능합니다.

* 신축급 건물: 화재 이전에는 신축급 건물로, 복구 시 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 낙찰 후 인수할 권리 없이 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 건물 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 분석: 감정가 120,000,000원은 화재 발생(2026.07.26) 및 현장 조사를 거쳐 감안된 금액입니다. 주변 시세(2026년 7월 거래 기준, 화재 이전)를 바탕으로 본건 면적의 화재 이전 가치를 추정하면 약 7천만원 후반대 수준으로 볼 수 있습니다. 그러나 감정가는 이미 화재 피해를 반영하고 있으므로, 이 금액을 기준으로 낙찰가를 산정해야 합니다.

* 화재 피해 복구 비용 및 예상치 못한 구조적 손상 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 권리상 인수 부담이 없고 임차인 대항력도 없으므로, 감정가 대비 일정 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 본건의 잠재적 가치와 위험 요소를 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하는 것을 권장합니다.

* 구체적인 예상 입찰가: 84,000,000원 ~ 96,000,000원.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 필요한 복구 비용을 상세히 산출한 후, 본인의 투자 성향에 맞게 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.