나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2141 [2] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1901-1 서영에비뉴파크3차 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '국민건강보험공단' 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 유사 상업용시설이 밀집 소재하는 원주혁신도시내의 정비된 상업지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진,출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 8층건내 제6층 제602호, 제2층 201호로서, 외벽 : 대리석붙이기 및 갈바륨, 착색페어그래스 마감 등 내벽 : 근린생활시설용 내부인테리어 마감 등 창호 : 알미늄샷시창호 마감 등임.

이용상태

공히 '근린생활시설'로 이용 중임.

설비내역

공동 위생설비 및 화재탐지 및 경보설비, 옥내.외 소화전설비, 엘리베이터설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형 토지로서, 상업용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 폭 약32미터 남서측으로 폭 약 28미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(2015-03-24)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-08-12)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2017-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구 <혁신 도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 원주지원 2025타경2141 (2)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1901-1, 서영에비뉴파크3차 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 443,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 서영에비뉴파크Ⅲ차

해당 층/호실: 2층 201호

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 용도: 제2종근린생활시설 (건축물 현황상 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 판매시설, 교육연구시설 등으로 복합 활용 가능)

건축년도: 2016년 03월 21일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 3층, 지상 8층

건물 전체 연면적: 17115.7995㎡ (약 5177.8평)

해당 호실 면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

토지 지분 면적: 25.8302㎡ (약 7.81평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '국민건강보험공단' 북서측 인근에 위치하며, 원주혁신도시 내 정비된 상업지대에 속해 있습니다. 주위에는 유사한 상업용 시설들이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조로, 최신 건축 기준을 충족하고 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 가장형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건이 접하고 있는 도로는 북서측 폭 약 32미터, 남서측 폭 약 28미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(혁신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 혁신도시개발예정지구 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 08월 31일 접수된 부산은행 근저당권(을3)으로, 채권 최고액은 594,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소 예정 권리

을3 근저당권 외 다수의 가압류(서울신용보증재단, 기술보증기금, 하나은행, 중소기업은행, 소상공인시장진흥공단), 압류(관악세무서장, 원주시, 서울특별시, 금천세무서장), 전세권(린나이코리아주식회사) 등이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 일반적으로 등기부상의 모든 권리를 말소된 깨끗한 권리 상태의 물건을 인수하게 됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 린나이코리아주식회사

보증금: 4,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2024년 01월 23일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

(참고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임대차 관계는 종료됩니다. 보증금 400만원은 임대차 계약의 성격에 따라 배당을 통해 변제받거나, 채무자와의 별도 합의가 필요할 수 있습니다.)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 964,341,234원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 원주혁신도시 내 핵심 지역에 위치하고 있으며, 국민건강보험공단을 비롯한 다수의 공공기관 및 기업들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 함께 자리하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 유사 시설 현황

원주혁신도시는 계획적으로 조성된 신도시로, 유사한 상업용 빌딩들이 다수 분포하고 있습니다. 본건이 위치한 서영에비뉴파크3차는 현대적인 건물로, 주변 상권과의 조화를 이루고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 주변 또는 원주혁신도시 내에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

혁신도시 내에 위치하여 관공서, 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근 버스정류장을 통해 원주시 내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

제공된 정보에 따르면 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 미등기 채권이나 특수 권리 관계 등은 낙찰 후 별도의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 린나이코리아주식회사는 대항력이 없으므로 낙찰자가 임대료를 인수할 의무는 없습니다. 다만, 해당 임차인의 퇴거 관련 사항은 별도의 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

특이사항, 주의사항, 특수물건정보 항목에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 원주혁신도시라는 우수한 입지에 위치한 근린상가 물건입니다. 계획적인 도시 개발로 인한 지속적인 발전 가능성과 인근 공공기관 종사자 및 지역 주민을 기반으로 하는 안정적인 상권이 형성되어 있습니다. 건물 상태 및 접근성 또한 양호하며, 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황, 건물 내부 상태, 공실 위험성 등에 대한 면밀한 현장 조사가 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 원주혁신도시라는 미래 가치가 높은 지역에 위치

* 국민건강보험공단 등 주요 기관 인근으로 고정 수요 확보 가능

* 현대적인 건물과 편리한 교통망으로 상업 활동에 유리

* 등기부상 권리 관계가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석상 안전

* 상업용 부동산으로서의 임대 수익 및 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 이는 주변 유사 물건의 실거래가, 공실률, 향후 상권 변화 전망, 본건의 내부 상태 및 수리 필요성, 낙찰을 통한 기대 수익률 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 현재 감정가는 443,000,000원으로 제시되어 있으나, 실제 시장 가치 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 입찰 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 후 인수할 보증금 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.