나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [8] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층208호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (8)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층208호

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층 401호 (사용승인일: 2021.11.16)

건물 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건물 현 상태: 화재로 인한 소실 및 그을림 상태 (2026.07.26 발생)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 17.66㎡ (약 5.3평)

토지지분: 17.6644㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.4평)

건물지분: 24.3469㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 권리관계 요약

감정가: 120,000,000원

등기부채권 총액: 3,018,296,101원

주요 권리 내역: 소유권보존, 근저당권(말소), 주택임차권(말소), 강제경매(말소), 가압류(말소), 임의경매(말소)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

1.5. 특이사항

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건임.

* 본건 건물 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 화재로 인해 소실 및 그을음 상태임.

* 화재로 인한 손상 정도는 외부 관찰에 의해 확인되었으며, 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 손상 여부는 확인이 불가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치함.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 주변도로

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존 (방희영)

* 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 금2,900,000,000원) - 말소

* 주택임차권 (김희찬, 금100,000,000원) - 말소

* 강제경매 (김다혜, 123,236,163원) - 말소

* 가압류 (현대카드, 금18,296,101원) - 말소

* 임의경매 (대전동부새마을금고) - 말소

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수 권리 및 보증금

본건 경매물건은 인수되는 권리 및 보증금이 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-07

* 확정일자: 2022-01-04

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 없음

비고: 상기 임차인의 권리는 등기부상 말소 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 괴정동은 대전 서구의 주요 지역 중 하나로, 괴정네거리를 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 생활 편의시설 등이 발달해 있음.

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동은 원활함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장 이용 편리.

* 교육: 상대보호구역으로 지정된 교육시설 인근에 위치함.

* 편의: 생활 편의시설 이용이 용이한 지역임.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 피해

가장 큰 리스크는 2026년 7월 26일에 발생한 화재로 인한 건물 내부의 소실 및 그을음 상태임.

이로 인해 상당한 규모의 내부 복구 및 수리 비용이 발생할 것으로 예상됨.

건물의 주요 구조부(벽체, 기둥 등)에 대한 추가적인 손상 여부는 현장 확인이 어려워 잠재적 리스크로 고려될 수 있음.

6.2. 기타

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있으나, 등기부상 모든 권리는 말소 예정임.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 비교적 신축 건물에 속하나, 최근 발생한 화재로 인해 내부 마감재 등이 심각하게 훼손된 상태임.

위치는 대전 서구 괴정동의 주요 지역에 해당하며 교통 및 생활 편의성은 양호함.

등기부상 권리관계는 복잡한 듯 보이나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

화재 피해 복구 비용이 상당할 것으로 예상되므로, 투자 시 복구 계획 및 비용 산정이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)이라는 점은 긍정적 요인임.

* 대전 서구 괴정동의 양호한 입지 조건과 교통 편리성.

* 화재 피해로 인한 낮은 감정가 (물론 복구 비용 고려 필요).

* 권리관계가 모두 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같음.

* 2015년 준공, 49.86㎡ (전용면적 추정) 매물: 15,950만원 (약 320만원/㎡)

* 1997년 준공, 65.52㎡ (전용면적 추정) 매물: 13,100만원 (약 200만원/㎡)

* 1991년 준공, 58.5㎡ (전용면적 추정) 매물: 10,600만원 (약 180만원/㎡)

본건 물건은 2021년 준공으로 신축이며, 건물 면적은 24.35㎡ (약 7.4평)으로 비교적 작음.

감정가는 120,000,000원 (약 493만원/㎡)으로, 신축 건물이라는 점을 감안하면 합리적이나, 화재 피해 상태를 반영한 가격으로 판단됨.

화재 피해 복구 비용을 고려할 때, 낙찰 후 상당한 추가 비용이 발생하므로, 감정가 수준보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있음.

내부 마감재 복구 비용을 약 2,500만원 ~ 3,500만원 수준으로 추정할 경우, 이에 대한 안전 마진을 고려해야 함.

9.2. 예상 입찰가 산정

제공된 감정가 120,000,000원을 기준으로, 화재 피해 복구 비용 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정함.

권장 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

주요 고려사항:

* 현 상태에서의 시장 가치 및 예상 복구 비용 대비 합리적인 수준으로 판단.

* 입찰 희망가는 현장 조사를 통한 복구 범위 및 비용 상세 산정 후 최종 결정 필요.

* 최소한의 인수 보증금이 없으므로, 감정가 이하에서도 검토 가능성 있음.

* 다만, 물건의 연식과 입지를 고려하여 과도한 저가 입찰은 지양.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.