나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20970 [2] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1900-4 수변씨티 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 혁신도시택지개발사업지구내 호텔, 음식점, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 1층 제101호, 제102호로서 외벽: 석재패널붙임 등 마감 내벽: 페어글라스 및 일부 인테리어(101호) 등 마감 바닥: 내장타일 붙임 등 창호: 페어글라스임.

이용상태

기호(1,2) 공히 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 주차장 건부지임.(일부 상업용 점포로 이용중임.)

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-24)(접합), 주차장(2015-03-24), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-24)(접합), 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 원주지원 2025타경20970 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 수변씨티타워상가관리단 (수 )

* 감정가: 570,000,000 원

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1900-4, 수변씨티 1층 102호 (도로명: 원주시 미래로 15)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 자동차관련시설, 제1,2종 근린생활시설 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 24.36㎡ (약 7.37평)

* 건물면적: 66.49㎡ (약 20.11평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 1층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "미리내도서관" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 혁신도시 택지개발사업지구 내 상업지대로 호텔, 음식점, 오피스텔 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 노선버스 운행 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

* 토지는 부정형의 토지로서 주차장 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 6층 건물 중 1층에 위치합니다.

* 건물 외벽은 석재패널, 내벽은 페어글라스 및 일부 인테리어, 바닥은 내장타일, 창호는 페어글라스로 마감되어 있습니다.

* 내부 설비로는 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)입니다.

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 주차장, 가축사육제한구역(전축종제한), 혁신도시개발예정지구(준공)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리인 고창군수산업협동조합의 근저당권(2021-11-29, 312,000,000원)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 이후 설정된 가압류(수변씨티타워상가관리단, 7,790,100원) 및 강제경매(수변씨티타워상가관리단, 14,571,549원) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 이 외 소유권 이전 내역 다수가 확인됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건에서 확인되지 않습니다.

* 등기부채권 총액은 319,790,100원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건에 대한 임차인 현황은 미상으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차권 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 다만, 이해관계인 부재로 임대차 관계가 불분명할 수 있으니 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 혁신도시 택지개발사업지구 내 상업지역에 위치하여 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 호텔, 음식점, 오피스텔 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 내/외부 현황

* 본건은 6층 건물 중 1층에 위치한 근린상가입니다.

* 감정평가 요약에 따르면 본건(101호, 102호)은 현재 공실 상태입니다.

* 건물 자체는 주차장 용도를 겸하고 있으며, 상업용 점포로도 일부 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 "미리내도서관"이 위치하여 문화시설 접근성이 좋습니다.

* 상업지구 내에 위치하므로 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 공공시설

* 혁신도시 내에 위치하여 행정 및 공공 서비스 이용이 용이할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본건은 현재 공실 상태로, 추후 임차인 확보를 위한 노력이 필요합니다.

* 주변 상업시설 경쟁 강도 및 경기 상황에 따라 공실 장기화 위험이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

* 건축물대장상 주용도가 '자동차관련시설'로 되어 있으며, '제1,2종 근린생활시설'이 부기되어 있습니다. 이는 업종 선택에 있어 고려가 필요할 수 있습니다.

* 현황 상가 관리단이 가압류 및 강제경매를 신청한 점을 볼 때, 건물 관리비 등 미납 관련 이슈가 있었을 가능성이 있습니다. (다만, 말소 예정 권리임)

* 인근 지역에 전통적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 혁신도시 내 중심 상업지역에 위치한 1층 근린상가로, 교통 및 주변 인프라가 양호한 편입니다. 현재 공실 상태이나, 토지/건물 일괄 매각으로 지분 등기 대비 면적이 적절하며, 말소기준 권리 외 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 핵심 상업지구 위치.

* 1층 상가로 가시성 및 접근성 우수.

* 권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 현재 공실이나, 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이므로, 감정가 570,000,000원을 기준으로 내부 시세 및 주변 거래 사례, 물건의 현황(공실, 상태 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본건의 경우 권리관계가 매우 우수하고 위치가 좋아 높은 경쟁률이 예상됩니다. 따라서, 본 물건의 입찰가는 약 4억 5천만원 ~ 5억 5천만원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 최종 입찰가는 철저한 시장 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.