나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [10] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (10)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층301호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

건물 사용승인일: 2021년 11월 16일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상황:

본건은 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재하여 차량의 진출입이 용이합니다.

토지이용계획:

본건 대지권 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2021년 12월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(주택임차권 을2, 강제경매 갑2, 가압류 갑3, 임의경매 갑4)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

제공된 자료상으로는 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권은 해당 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 16일

* 확정일자: 2021년 12월 7일

* 배당신고일자: 2024년 8월 21일

* 대항력: 없음

주의사항:

등기부등본 상 김소영 씨의 주택임차권(을2)은 80,000,000원으로 기재되어 있으며 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수했거나, 대항력이 없음을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다. 다만, 제공된 임차인 정보상의 보증금(110,000,000원)과 등기부상 금액(80,000,000원)이 상이하며, 보증금 전액에 대한 배당 절차 결과를 추가적으로 확인하는 것이 안전합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 비교:

제공된 주변 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 대호하이츠(2015년식, 49.86㎡): 2026년 7월 3일, 159,500,000원

* 영승골드빌라(1997년식, 65.52㎡): 2026년 7월 12일, 131,000,000원

* 서일빌라(1991년식, 58.5㎡): 2026년 7월 1일, 106,000,000원

본건 건물(BL Castle)은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 이러한 신축 연식은 유사한 연식의 주변 건물 거래가 적다는 점을 감안할 때, 향후 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

지역 상권 특성:

괴정네거리 인근으로 단독주택, 다가구주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 유동인구 확보 및 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

괴정네거리 인근에 위치하여 다양한 상업시설 및 편의시설에 대한 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

교통:

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

화재 피해:

가장 중요한 리스크 요인으로, 2026년 7월 26일 발생한 내부 화재로 인해 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태입니다. 이에 따라 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

화재 손상 정도의 불확실성:

내부 마감재 손상은 명확하나, 벽체, 기둥 등 구조 부위의 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인이 불가합니다. 추가적인 구조적 손상이 확인될 경우, 감정평가액 변동 및 복구 비용 증가가 예상됩니다.

중복 병합/사건:

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 표기가 있으나, 이는 경매 절차상의 복잡성을 시사할 수 있습니다. 다만, 권리관계가 모두 소멸되는 조건이라면 낙찰자에게 직접적인 재산상 부담을 주지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 최근 발생한 화재로 인해 내부 마감재 상당 부분이 소실 및 손상된 상태입니다. 감정가 1억 2천만원은 이러한 피해 상황을 반영한 것으로 보입니다. 권리관계는 모두 소멸되어 인수되는 부담은 없으나, 화재 피해로 인한 대규모 복구 비용 발생이 예상됩니다. 따라서 투자 시에는 복구 비용과 향후 건물 가치 상승 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

화재 피해 복구 후 가치 상승 잠재력:

신축 건물이라는 장점을 살려, 철저한 복구 및 리모델링을 통해 신축에 가까운 상태로 만들어 가치를 재평가받을 수 있습니다.

합리적인 가격 취득 기회:

화재 피해로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

우수한 입지 조건:

괴정네거리 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로, 향후에도 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

주변 시세 분석:

* 대호하이츠(2015년식, 49.86㎡): 159,500,000원

* 영승골드빌라(1997년식, 65.52㎡): 131,000,000원

* 서일빌라(1991년식, 58.5㎡): 106,000,000원

본건은 2021년식 건물로 연식은 가장 짧으나, 전용면적(24.35㎡)은 가장 작습니다. 화재로 인한 내부 복구 비용이 상당할 것으로 예상되며, 이는 최소 3,000만원에서 5,000만원 이상, 구조적 손상 발견 시 더 증가할 수 있습니다.

투자자는 복구 비용과 안전 마진을 고려하여 총 투입 비용이 향후 가치 상승분을 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다. 화재 전 시세는 1.5억~1.7억 수준으로 추정 가능합니다.

보수적인 관점에서, 현재 감정가 1.2억은 화재 피해를 반영한 가격으로 보입니다. 낙찰 후 복구 비용을 고려하면, 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

* 이 범위 내에서 입찰 시, 복구 비용 및 추가적인 공사 필요 여부를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 건물의 구조적 안전성 여부는 반드시 전문가와 함께 현장 방문 시 확인해야 합니다.

* 주변 시설 중 혐오시설 등에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.