나이스옥션 법원경매 장흥 2026타경3 [2] 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 812 중앙갤러리아파트 101동 8층 804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥버스터미널' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상가, 주택, 답 등이 혼재하는 시가지 주변지역으로, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 답기타로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로, 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 생산녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

제시 외 건물㉠,㉡은 파이프조 차광막지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 차광막 등으로 시공되었습니다.

이용상태

제시 외 건물㉠,㉡은 버섯재배사로 이용 중입니다.

설비내역

제시 외 건물㉠,㉡은 기본 위생설비 등을 갖추었습니다

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물 중, 제101동 제8층 제804호로서, 외벽 : 몰탈위페인트마감 등 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 장흥지원 2026타경3 (2)

* 소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 812 중앙갤러리아파트 101동 8층 804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 189,000,000원

* 토지면적: 63.51㎡ (약 19.21평) / 토지지분: 63.50909999999999㎡ (약 19.21평)

* 건물면적: 68.82㎡ (약 20.82평) / 건물지분: 68.8181㎡ (약 20.82평)

* 전용면적: 68.82㎡ (약 20.82평) - 제공된 건물면적 기준

* 분양면적: 제공 정보 없음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유*

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 812 중앙갤러리아파트 101동 8층 804호

* 주위 환경:

* '장흥버스터미널' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상가, 주택, 답 등이 혼재하는 시가지 주변 지역입니다.

* '장흥고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로: 북측 왕복 4차선 아스팔트포장도로, 남동측 노폭 약 3m 콘크리트포장도로, 남측 노폭 약 10m 아스팔트포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 현황:

* 본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 답기타로 이용 중이며, 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역

* 가축사육제한구역(300m 제한구역)

* 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)

* 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권개요입니다. (현재 지상권 존재 여부는 명시되지 않았습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 등기부등본 상 별도의 임차인 내역은 확인되지 않습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권: 중앙태성갤러리주식회사(보존, 2017-02-09) → 김양훈(이전, 2017-09-14)

* 말소기준권리: 정남진장흥농업협동조합 근저당 (2017-09-14 접수, 130,800,000원)

* 총 등기부채권액: 350,800,000원 (근저당 130,800,000원 + 근저당 220,000,000원 + 임의경매 100,000,000원. 단, 이 중 말소된 권리도 포함된 총액입니다. 실제 인수될 채무는 없습니다.)

* 유영 근저당(220,000,000원) 및 유영 임의경매(100,000,000원)는 말소 처리되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 지역은 상가, 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

* 장흥버스터미널 및 장흥고등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변에 장흥고등학교, 장흥버스터미널 등이 있어 교육 및 교통 편의성이 있습니다.

* 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역(수도법)에 해당하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m)(저촉)에 해당하여 도로와의 관계에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물감정평가요항표에 따르면, 본건 토지(또는 토지에 부속된 부분)에 파이프조 차광막지붕 단층 건물인 버섯재배사(제시 외 건물 ㉠,㉡)가 소재하고 있습니다. 이는 토지/건물 일괄매각 대상에 포함될 수 있으며, 이용 또는 철거 관련하여 별도 고려가 필요할 수 있습니다. (단, 구분건물 정보 상 건물 제시외면적은 0.00㎡로 표기되어, 아파트 자체에 부속된 제시외 건물은 없는 것으로 확인됩니다.)

* 제공된 정보 내에서 외부 시설 검색을 통해 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 장흥군에 위치한 아파트로서, 장흥버스터미널 및 장흥고등학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의성이 비교적 양호합니다.

* 권리분석 상 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어, 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 도로 저촉 등은 향후 재건축이나 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 감정가는 1억 8천 9백만원이며, 현재 등기부 채권 총액은 3억 5천 8백만원이나 대부분 말소 예정인 권리들입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 장흥군 내 아파트 중 주거 및 교통 편의성이 양호한 입지에 위치합니다.

* 감정가 대비 인근 시세 비교를 통해 추가적인 시세 차익 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 및 채무가 없는 물건이므로, 감정가 189,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되,

* 주변 아파트 시세, 본 물건의 장단점, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* (구체적인 입찰가 산정은 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.