나이스옥션 법원경매 장흥 2026타경5015 [2] 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 57-1 동산연립 108동 2층 203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 향양리 소재 '장흥고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가), 2-(나)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중, 동산빌라 제102동 제2층 제202호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 바 닥 : 장판마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호2-(나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 4층 건물 중, 동산연립 제108동 제2층 제203호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 바 닥 : 장판마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가),2-(나)는 다세대주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호(1) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 기호(2) 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호(2)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 장흥지원 2026타경5015 (2)

채권자: 전라남도

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 57-1 동산연립 108동 2층 203호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 70.25㎡ (약 21.25평)

건물면적: 78.47㎡ (약 23.74평)

1.3. 평가 요약

감정가: 98,900,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

기호1-(가), 2-(나)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 인근 도로를 통해 지역 내 주요 도로로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2014-05-07 (주식회사동산건업)

* 소유권 이전: 2014-06-12 (문형순)

* 전세권 설정: 2020-08-03 (전라남도, 금80,000,000원), 말소 예정

* 강제경매 개시: 2026-01-26 (전라남도, 금80,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전라남도 (장흥소방서)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 2020-08-03

* 배당신고일자: 2026-09-17

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2020년 8월 3일 접수된 전라남도 명의의 전세권설정 등기입니다. 본 경매 절차를 통해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 58-60㎡)의 연립주택이 2025년 5월에 5천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적(78.47㎡)과 감정가(9890만원)를 고려할 때, 최근 거래 시세와 감정가 사이에 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 방식에 따른 차이일 수 있으며, 투자 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

4.2. 단지/건물 특성 비교

본건은 동산연립 단지 내에 위치한 연립주택입니다. 건물 구조상 약 1986년경 건축된 것으로 추정되며, 건물의 노후도 및 관리 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건은 장흥고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 학교, 병원(장흥종합병원), 시장, 관공서 등 기본적인 편의 및 교육시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 현재까지 공개된 정보나 일반적인 지도 검색 결과에서 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 현장 방문을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황상 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 변수는 존재할 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건물이 1986년경 건축되어 노후화되었을 가능성이 있습니다. 내부 상태, 설비 노후화, 주택의 구조적 문제 등이 발생했을 수 있으며, 이는 수리비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 또한, 최근 실거래가와 감정가 간의 괴리가 크다는 점은 시세 판단에 신중을 요하게 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 장흥군 장흥읍에 위치한 연립주택으로, 입지조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 건물의 노후화 가능성과 최근 실거래가 대비 높은 감정가 사이의 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이합니다.

* 지역 내 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 향후 지역 개발 또는 부동산 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 가치 평가

최근 유사 면적 연립주택의 거래 시세가 5천만원 수준임을 감안할 때, 본건 감정가(9,890만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 건물 면적 78.47㎡를 고려하여 시세 환산 시 약 6천만원 중반대의 가치를 가질 수 있으나, 경매의 최저 매각가액은 채권액(8천만원)을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 말소기준 권리액은 80,000,000원입니다. 따라서 낙찰을 위해서는 최소한 이 금액 이상으로 입찰해야 합니다. 최근 시세와 감정가의 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준인 약 7,900만원 ~ 8,900만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 거래 시세가 5천만원 수준임을 감안하면, 8천만원 이상의 입찰은 시세 대비 다소 높은 가격이 될 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 보수 비용 예상, 그리고 본인만의 투자 기준을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.