나이스옥션 법원경매 진주 2025타경955 [2] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층비107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 충무공동에 소재하는 구분건물(주1동 1층 비101호, 비107호)로서, 부근은 진주혁신도시 내 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형 성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무 난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건 내 1층 비101호 및 비107호로서, 외벽: 스톤코트 마감 및 화강석 붙임, 복합판넬 마감 등. 내벽: 콘크리트 노출 등. 창호: 강화유리창호 등.

이용상태

기호(1) 근린생활시설(공실)입니다. 기호(2) 근린생활시설(공실)입니다.

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 평탄한 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용 지)), 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시), 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)에 속합 니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

진주지원 2025타경955 (2)

경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층 비107호 (신주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

용도: 근린상가

감정가: 451,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 68.88㎡ (약 20.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주남부농업협동조합 (등기부상 근저당권자)

특이사항: 공동담보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 1층 (B107호)

이용상태: 근린생활시설 (공실)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 충무공동, 진주혁신도시 내에 자리하고 있습니다.

주위환경: 주변은 진주혁신도시 내 지식산업센터, 병원, 대단지 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

도로: 물건지 서측으로 중로 (폭 15m~20m)가 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

주변시설: 제공된 정보 내에서는 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

권리개요:

* 말소기준권리: 2022년 7월 18일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권으로, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 약 1,356,000,000원입니다.

* 본 건 외 추가 담보물이 존재할 수 있으며, 공동담보 물건으로 등기되어 있습니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않으며, 지상권 등 별도의 인수 대상 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원입니다. 명시적으로 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대관계: 미상으로 표기되어 있어, 현재 임대차 관계 여부 및 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진주혁신도시 내 상업 및 업무 활동이 활발한 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 지식산업센터, 병원, 대규모 주거 단지가 밀집해 있어 해당 지역의 배후 수요 및 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 높습니다.

근린생활시설로서 주변의 직장인, 거주민 등 다양한 고객층을 대상으로 영업이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 시내외 접근성이 양호합니다.

편의시설: 진주혁신도시 내 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설 이용이 편리한 위치입니다.

주거환경: 대단지 아파트 및 주택가가 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

과도한 채권 총액: 감정평가액 대비 총 채권액이 매우 높아, 실제 낙찰가율이 낮게 형성되거나 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

이용 용도 discrepancy: 건축물대장상 주용도가 '공장'으로 표기된 부분과 현황상 '근린상가' 또는 '근린생활시설'로 이용되는 점 사이에 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 감정평가요항표상 '근린생활시설'로 평가되었으므로, 실제 이용 현황에 따른 가치 판단이 중요합니다.

공실 상태: 현재 공실로 인한 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미상 임차인 또는 점유자에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

진주혁신도시라는 발전 가능성이 높은 지역에 위치한 근린상가 물건입니다.

우수한 도로 접근성과 주변의 다양한 시설로 인해 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 높은 채권 총액으로 인한 경매 진행 상황의 불확실성과 현재 공실 상태는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 주요 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

진주혁신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대: 지역 개발 호재와 함께 상권 활성화 가능성이 높습니다.

다양한 업종 유치 가능성: 근린상가로서 주변 수요에 맞는 다채로운 업종으로의 임대가 가능합니다.

공실 해소 시 임대 수익 및 시세 차익 실현: 향후 공실을 해소하고 안정적인 임대 수익을 확보하며, 시세 상승을 통한 차익 실현을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 451,000,000원

본 물건은 높은 채권 총액으로 인해 시세 및 투자 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 과도한 채권 부담을 고려하여 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 낙찰가 범위는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 시장 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 판단하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.