나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31069 [5] 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 ""진교초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외벽:석재타일 마감,
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 중로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31069 (5)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 104.38㎡ (약 31.6평)

건물면적: 58.28㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 "진교초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호임. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 마감임.

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 동측 중로로 진출입 가능함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진교초등학교)임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-30

* 확정일자: (제공된 정보 없음)

* 배당신고일자: (제공된 정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 권리분석 요약:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을6 근저당 (주식회사 에이치엠인베스트먼트, 2022-02-08 접수, 500,000,000원). 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 575,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (주식회사 코리아자산관리, 2021-09-23)

* 근저당 (주식회사 에이치엠인베스트먼트, 2022-02-08, 500,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (주식회사 두손종합상사, 2023-05-26, 75,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매 (주식회사 에이치엠인베스트먼트, 2025-08-05, 719,452,054원) - 본건 경매 개시 결정

* 압류 (해운대세무서장, 2025-09-24) - 말소 예정

* 압류 (하동군, 2025-12-19) - 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 진교초등학교 인근에 위치하며, 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 개발 현황: 본건과 유사한 신축 다세대주택(스위트캐슬 등)이 인근에 건설되고 있어, 지역의 주거 환경이 개선되고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 진교초등학교와 인접한 상대보호구역 내에 위치하여 혐오시설의 입지는 제한적이며, 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 진교초등학교 및 병설유치원과 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 비교적 조용한 주택가와 농경지가 혼재된 지역으로, 신축 건물 위주의 주거 환경이 조성되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 채무 규모: 등기부채권 총액 575,000,000원으로, 채무 규모가 상당합니다.

* 경매 개시금액: 임의경매 채권액이 감정가보다 높은 점은 고려해야 합니다.

* 임차인 정보: 임차인 전태길은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 특이사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2024년 신축된 최신 건물의 다세대주택으로, 비교적 작은 면적임에도 불구하고 현대적인 주거 편의성을 제공합니다. 진교초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변 개발로 인해 향후 주거 가치 상승이 기대됩니다. 감정가 대비 채무 총액이 높다는 점은 유의해야 하나, 최근 주변 신축 빌라 거래 사례를 볼 때 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2024년 사용승인): 최신 설비 및 주거 편의성 확보.

* 진교초등학교 인접: 교육 환경 우수, 배후 수요 안정적.

* 최근 주변 신축 빌라 거래 가격 분석 시, 감정가 대비 시세 상승 여력 존재.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 141,000,000원

* 인근 신축 다세대주택(스위트캐슬, 32.40㎡) 최근 거래가: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 본건 전용면적 58.28㎡ (약 17.6평) 기준, 평당 시세 환산 시 약 10,700,000원 ~ 11,200,000원 적용 가능.

* 이를 바탕으로 산출된 본건의 예상 시장가는 약 188,000,000원 ~ 198,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 종합적인 분석 결과, 현재 감정가(141,000,000원)는 시장가 대비 메리트가 있는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.