나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31069 [2] 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 ""진교초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외벽:석재타일 마감,
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 중로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31069 (2)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 1층102호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 127,000,000원

토지 면적: 104.38㎡ (약 31.57평)

건물 면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

1.2. 매각 정보

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO (마스킹 처리된 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 "진교초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측 중로로의 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 소재한 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 및 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속해 있습니다. 또한 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 최초 소유권 보존은 김태근 명의로 등기되었으며, 이후 주식회사코리아자산관리로 소유권이 이전되었습니다. 본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 02월 08일 접수된 주식회사에이치엠인베스트먼트의 근저당권(권리금액: 500,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당권 및 압류 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건 명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. (예: 지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유하는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임 등 관련 금액이 미상인 경우, 인수 여부 및 명도 진행 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변은 주거지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

최근 건축물대장 정보에 따르면, 본 건물이 속한 집합건축물은 2017년 신축 허가를 받아 2024년 5월 7일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 이는 지역 내 주택 공급 및 노후 건물 개선 추세를 반영하는 것으로 보입니다.

4.3. 혐오시설 여부

인근 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설 (예: 폐기물 처리장, 산업 폐수 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대상 물건 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"진교초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 의료시설

지역 내 기본적인 의료시설 이용이 가능하며, 하동군 보건소 등 공공 의료 시설 접근성도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부 상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가적인 권리 관계가 발생하거나 변경될 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 협상 및 집행에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가액(127,000,000원) 대비 주변 신축 다세대주택의 최근 실거래가(약 105,000,000~110,000,000원에 32.40㎡ 기준)가 높게 형성되어 있어, 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2024년 5월 사용승인)로, 안정적인 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하게 정리될 예정이나, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크는 별도로 고려해야 합니다. 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있다는 점은 투자 가치를 높이는 요인이지만, 경쟁 입찰 시 낙찰가율 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 하자 및 관리 부담이 적음.

* "진교초등학교" 인접으로 교육 환경 우수.

* 최근 실거래가 기준 감정가 대비 시세 차익 기대 가능.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

주변 유사 신축 다세대주택의 최근 실거래가(32.40㎡ 기준 약 105,000,000원 ~ 110,000,000원, 평당 약 324만원 ~ 339만원)를 고려할 때, 본 물건의 전용면적(58.28㎡)을 적용한 시장 가치는 약 180,000,000원 이상으로 추정됩니다. 하지만 경매 특성상 현 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 현재 감정가 127,000,000원을 기준으로, 시장 가치와 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 145,000,000원으로 산정합니다. 이 가격은 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.