나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31069 [6] 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 ""진교초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외벽:석재타일 마감,
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 중로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31069 (6)

소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 141,000,000원

토지면적: 104.38㎡ (약 31.57평)

토지지분: 104.375㎡ (약 31.57평)

건물면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

건물지분: 58.28㎡ (약 17.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 '진교초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 동측 중로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 현황: 완경사지대 내 자체 지반이 평탄한 부정형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 진교면은 하동군 동부권의 중심지로, 진교초등학교, 진교중학교, 진교고등학교 등 교육 시설과 진교면 행정복지센터, 하동소방서 진교119안전센터, 하동경찰서 진교파출소, 진교면 보건지소, 진교우체국 등 공공기관이 소재하고 있습니다. 또한, 민다리공원 등 휴식 공간도 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진교초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 8일 접수된 주식회사 에이치엠인베스트먼트의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매, 압류 등의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 소유권보존 및 소유권이전 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임차인 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 등에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사한 다세대 주택의 최근 매매 정보가 있습니다.

* '스위트캐슬' (2024년 건축, 32.40㎡): 2025년 10월에 105,000,000원 ~ 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 3,240,740원에서 3,394,984원 수준입니다.

* '삼영' (1991년 건축, 70.52㎡): 2024년 2월에 32,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 453,772원 수준입니다.

* 본건 시세: 본건 건물 면적은 58.28㎡(약 17.63평)이며, 감정가는 141,000,000원입니다. 이는 제곱미터당 약 2,419,184원, 평당 약 8,000,000원 수준의 감정가입니다.

* 시세 분석: 비교 대상인 '스위트캐슬'이 신축(2024년)이고 면적이 본건보다 작음에도 불구하고 제곱미터당 시세가 더 높게 형성되어 있습니다. 반면, '삼영'은 노후 건물로 시세가 현저히 낮습니다. 본건은 2017년 건축 허가, 2024년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물로 볼 수 있어, '스위트캐슬'과 유사한 시세 흐름을 보일 가능성이 있습니다. 다만, 감정가는 '스위트캐슬'의 거래가보다는 낮게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 진교초등학교, 진교중학교, 진교고등학교 등 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 면사무소, 보건지소, 우체국 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 등의 추가적인 부담이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지이용계획(가축사육제한구역, 상대보호구역)은 향후 재산권 행사에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요가 존재할 가능성이 있으므로, 해당 권리의 내용과 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 사용 승인을 받은 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 주변에 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호합니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 최근 주변 신축 다세대 주택의 높은 거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2024년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경 제공이 가능합니다.

* 우수한 입지: 진교면 중심지에 위치하여 교육, 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 시세 상승 기대: 주변 신축 다세대 주택의 높은 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원입니다. 주변 신축 다세대 주택의 제곱미터당 거래 시세(약 3,240,740원 ~ 3,394,984원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 보수적으로 접근하되, 시세와의 차이를 고려하여 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 권리 관계의 최종 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.