나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31069 [3] 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청강 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 ""진교초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 일반적 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외벽:석재타일 마감,
내벽:벽지마감, 일부 타일마감
창호:하이샷시 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등을 갖추었으며, 가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 중로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)(진교초등학교 및 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 :미상임.
- 기 타 :없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31069 (3)

* 소재지: 경상남도 하동군 진교면 진교리 667 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 104.38㎡ (약 31.57평)

* 토지지분: 104.375㎡ (약 31.57평)

* 건물면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

* 건물지분: 58.28㎡ (약 17.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축물 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트(평슬라브) 지붕)

* 사용승인일: 2024년 05월 07일

* 해당 호수: 2층 201호 (전용면적 약 32.40㎡, 약 9.81평)

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 도로상태: 건물 동측으로 중로에 접해 있어 차량 진출입이 용이함.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진교초등학교).

* 주변 시설: 진교초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호. 근린생활시설 존재로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. 혐오시설에 대한 별도 정보 없음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 02월 08일 접수된 주식회사에이치엠인베스트먼트의 근저당권 (금 500,000,000원).

* 총 등기부채권액: 약 575,000,000원 (근저당 2건, 임의경매, 압류 2건 포함).

* 낙찰 후 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인의 전입/확정/배당일자 등 상세 정보가 미상이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 형태. 농경지가 일부 분포하여 상대적으로 조용한 주거 환경.

* 최근 거래 동향:

* 2025년 10월, '스위트캐슬' (신축, 2024년 준공)에서 전용면적 32.40㎡인 다세대주택이 1억 500만원 ~ 1억 1,000만원에 거래됨. (물건과 동일 전용면적)

* 2024년 02월, '삼영' (1991년 준공)에서 전용면적 70.52㎡ 연립다세대주택이 3,200만원에 거래됨. (오래된 건물, 넓은 면적)

* 분석: 대상 물건은 전용면적 32.40㎡로, 최근 신축된 '스위트캐슬'과 동일한 전용면적을 가집니다. 해당 신축 건물의 시세가 1억 500만원 ~ 1억 1,000만원 선임을 고려할 때, 대상 물건의 시장 가치를 파악할 수 있습니다. 건물 자체 면적(58.28㎡)이 전용면적보다 넓으므로, 공용 공간 등을 고려한 가치 상승 여지도 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 진교초등학교가 남서측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리.

* 교통: 차량을 이용한 지역 내 이동 및 인근 지역 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준.

* 주거환경: 아파트 단지, 주택가가 혼합되어 있으며, 농경지가 인접하여 다소 전원적인 분위기도 갖춥니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 채무 부담: 총 등기부채권액이 감정가를 크게 초과하여 채무 규모가 매우 큽니다. 이는 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과가 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임차인의 전입/확정/배당일자가 미상이며, 임대 관계 전반에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다 (단, 대항력은 없습니다).

* 지역적 한계: 하동군은 수도권 및 대도시 대비 부동산 시장의 성장성이나 유동성이 낮을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 진교면에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(사용승인 2024년 5월)에 해당하며 진교초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수합니다. 최근 동일한 전용면적의 신축 다세대주택이 1억 500만원에서 1억 1,000만원 사이에서 거래된 점은 긍정적입니다. 다만, 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 공동담보로 묶여 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 상세 정보 미확인에 따른 주의는 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 주거 시설: 2024년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물.

* 유사 면적 시세 반영: 동일 전용면적(약 32.40㎡)의 신축 다세대주택이 1억 500만원 ~ 1억 1,000만원에 거래된 점.

* 교육 환경: 진교초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적.

* 경매 할인 가능성: 높은 채무 부담으로 인한 경매 할인 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 141,000,000원

* 최근 유사 면적 신축 거래가: 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 종합 분석: 대상 물건은 전용면적 32.40㎡(약 9.81평)로, 최근 신축 '스위트캐슬'의 거래 사례와 동일한 면적입니다. 해당 거래가 1억 500만원 ~ 1억 1,000만원임을 감안하면, 감정가(1억 4,100만원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 건물 총 면적(58.28㎡)이 전용면적보다 넓다는 점과 경매 물건의 특성상 감정가 이하의 낙찰 가능성을 고려할 때, 보수적으로 현 시세에 기반한 예상 입찰가는 125,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.