나이스옥션 법원경매 전주 2025타경978 [3] 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 완주군 이서면 갈산리 소재 "전주온빛초등학교" 서측 인근 전북혁신도시 경계부분에 위치하며 동측 인근은 전북혁신도시내 도시부로서 학교, 관공서 및 근린생활시설, 대형마트 등이 형성되어 있고 서측으로는 혁신도시에서 제외된 곳으로 농경지 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 상권 및 배후지상태는 무난한편임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 지하1층~지상4층으로 외벽 : 철골판재 등 마감 등 내벽 : 타일, 몰탈위페인팅, 벽지 등 실내골프존 방식의 인테리어 등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1~4) 각각 근린생활시설(운동시설:골프연습장)임.

설비내역

상가내 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 및 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 갈산리 57-26 : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(이서_중로1-66)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 갈산리 64-1, 64-2 :도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

2023. 9. 27. 도로명주소가 "혁신로 243-21"로 변경됨(집합건축물대장 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경978 (3)

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 57-26 주건축물 1동 3층301호

용도: 근린상가 (운동시설: 골프연습장)

감정가: 715,000,000원

토지면적: 587.44㎡ (약 177.74평)

토지지분: 587.44㎡ (약 177.74평)

건물면적: 321.18㎡ (약 97.17평)

건물지분: 321.18㎡ (약 97.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOO

주소 변경 정보: 2023년 9월 27일부로 도로명주소가 “혁신로 243-21”로 변경되었음 (집합건축물대장 참고)

건물구조: 일반철골구조, 기타지붕, 지하1층~지상4층

주요 사용 용도: 근린생활시설 (운동시설: 골프연습장)

토지 이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 준보전산지 (갈산리 57-26 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 완주군 이서면 갈산리 소재 "전주온빛초등학교" 서측 인근 전북혁신도시 경계 부분에 위치하고 있습니다. 동측으로는 전북혁신도시 내 도시부로서 학교, 관공서, 근린생활시설, 대형마트 등이 형성되어 있으며, 서측으로는 혁신도시에서 제외된 지역으로 농경지 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

* 교통 상황

본 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태

물건은 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 21일 접수된 전주중산신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 5,316,057,847원입니다.

* 대항력 있는 임차인

- 임차인: 유한회사지성, 정영석

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 15,000,000원

- 전입(사업)일자: 2023년 11월 13일

- 대항력: 있음

- 비고: 상기 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수하거나 배당을 통해 변제받아야 할 수 있습니다. (비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 반드시 고려해야 합니다.)

* 기타 권리사항

- 본 물건은 공동담보로 제공되었을 수 있으며, 관련 채무 관계를 추가적으로 확인해야 합니다.

- 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 상권 특징

물건이 위치한 지역은 전북혁신도시와 인접하여 도시부의 편의시설(학교, 관공서, 대형마트 등) 이용이 편리합니다.

* 상권 발전 가능성

현재 성숙 중인 상가지대로서, 향후 혁신도시의 발전과 더불어 배후지 및 상권이 더욱 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

* 업종 현황

본 물건은 근린생활시설로, 현재 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 대형마트, 관공서, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

"전주온빛초등학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 환경

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

유한회사지성, 정영석 (유 , 정 ) 임차인이 대항력을 가지고 있어, 보증금 10,000,000원 및 차임 15,000,000원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 법원 배당 절차 및 임차인과의 관계에 따라 변동될 여지가 있습니다.)

* 공동담보 물건

본 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 추가적인 채무 관계나 다른 담보 물건과의 연관성을 파악할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 규제

준보전산지, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한이 있어 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 특이사항

2023년 9월 27일부로 도로명주소가 변경(혁신로 243-21)되었으므로, 등기부등본 및 건축물대장 상 주소 일치 여부를 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북혁신도시의 성장 잠재력을 바탕으로 안정적인 상권 및 교통망을 갖춘 근린상가(골프연습장)입니다. 감정가는 715,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동담보 가능성이 있어 권리 분석 및 실사(현장 조사)를 통해 인수 부담을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 성장 수혜 지역

전북혁신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 실사용 및 임대 수익 기대

현재 운영 중인 골프연습장 또는 타 근린생활시설로 활용 시, 지역 수요에 기반한 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 경매를 통한 합리적 투자 기회

권리 관계를 명확히 파악하고 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 시세 차익과 더불어 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 유사 물건의 낙찰가율, 경쟁 상황, 그리고 위에서 언급된 권리 분석 결과(특히 대항력 있는 임차인의 존재) 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 법원 배당 절차 및 소멸 여부를 반드시 확인 후 입찰가격을 산정해야 합니다. 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.