나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50082 [7] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 소재하며, 주위에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 중 2층203호 외 8개호로서, 외벽 : 복합판넬 등 내벽 : 몰탈 위 페인트 등 창호 : 샤시 창호 등임

이용상태

기호1~기호9 모두 "제2종근린생활시설(일반음식점)"이며 공히 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 유사 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제2종근린생활시설(일반음식점)이며 '현황' 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50082 (7)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 209호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 716,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 98.28㎡ (약 29.73평)

건물지분: 98.28㎡ (약 29.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 와부농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 '현황' 공실임.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 소재합니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

건물의 구조:

본 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건물로, 해당 호실은 2층 209호입니다.

이용상태:

본건은 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 용도로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태:

토지는 가장형 유사 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로 등에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 12월 23일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

주요 등기사항:

* 소유권 이전 (주식회사제이앤케이홀딩스)

* 근저당권 (와부농업협동조합, 65억원) - 말소기준권리

* 압류 (하남시) - 말소

* 압류 (남양주세무서장) - 말소

* 임의경매개시결정 (와부농업협동조합, 5,000,000,000원) - 본건 경매 개시

등기부채권 총액:

총 6,500,000,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

임차인 관련 주의사항:

임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 및 명도 조건에 대해 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 이는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 황산사거리 인근에 위치하며, 주변에 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

상권 특성:

복합 상업지구 내에 위치하여 다양한 업종의 유치가 가능하며, 지역 내 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

공실 현황:

본 건은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

주변 편의시설:

인근에 코스트코 하남점, 노브랜드 하남미사점 등 대형 마트 및 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

혐오시설:

주변 반경 내 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성:

차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

생활 편의시설:

대형 마트, 음식점, 기타 근린생활시설 등이 인근에 분포하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

주거 및 업무 환경:

오피스텔, 지식산업센터 등과 함께 위치하여 주거 및 업무 관련 수요를 함께 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험:

현재 공실 상태이므로, 입찰 후에도 공실이 장기화될 경우 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

권리관계의 복잡성:

공동담보 물건으로, 등기부상 채권 총액이 높아 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

지역 규제:

일반상업지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 미확인:

임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이지만, 실제 점유자가 있을 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 인스타시티 내 근린상가로, 황산사거리 인근의 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 분류되어 있으나, 공실 상태입니다. 주변에는 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 권리분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인 보증금도 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이며 건물 전체 채권 총액이 높은 점은 유의해야 합니다. 공실 리스크를 적극적으로 해소하고 임차인을 유치할 수 있다면, 지역 내 상업 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 황산사거리 인근 상업 밀집 지역에 위치합니다.

* 권리상 안전: 말소되는 권리만 존재하여 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 공실 활용 가능성: 현재 공실 상태로, 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 하남시 개발 계획 및 지역 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 716,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 공실 리스크, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 공실 상태이므로, 적극적인 임차인 확보 전략과 더불어 낙찰 후 명도 및 초기 공실 기간을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 80%~100% 사이에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본 건의 구체적인 시장 가치 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.