나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [29] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 대전지방법원에서 진행되는 2025타경3946 사건의 강제경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층502호이며, 용도는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 17.66㎡ (약 5.34평)이며, 토지 지분 또한 17.6644㎡ (약 5.34평)입니다.

건물 면적은 24.35㎡ (약 7.37평)이고, 건물 지분은 24.3469㎡ (약 7.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김OOOOO입니다.

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하며, "괴정네거리" 북측 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 을1 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 채권최고액 2,900,000,000원)입니다.

이 외 등기부상 권리로는 주택임차권(오지우, 보증금 110,000,000원, 전입 2021-12-13, 확정 2021-12-07)이 있으나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으며 말소 예정입니다.

또한, 강제경매(김다혜, 123,236,163원), 가압류(현대카드, 18,296,101원), 임의경매(대전동부새마을금고) 등의 권리가 존재했으나 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 3,028,296,101원입니다.

본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2024-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대전광역시 서구 괴정동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

"괴정네거리" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 주택 형태가 혼재되어 있어 주거 기능이 안정적으로 유지되고 있습니다.

인근 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등의 외부 요인에 따라 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택-원룸형으로 분류되는 연립주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2021년 11월 16일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주의사항으로, 감정평가서 요약에는 "제4층 제401호"로 기재되어 있으나, 소재지는 "5층502호"로 확인되어 호수 표기에 오류가 있을 수 있습니다. 실제 물건은 5층 502호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 본건은 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 건물 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태로 심각한 피해를 입었습니다. 이는 상당한 수리 및 복구 비용 발생을 의미하며, 추가적인 구조적 손상 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 사건의 복잡성으로 인해 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적이 약 7.37평으로 매우 작아 투자 또는 실거주 시 활용도 및 가치 상승 잠재력이 제한적일 수 있습니다.

* 건축물 정보 상이: 감정평가서 상의 건물 호수와 실제 등기부 및 현황상의 호수(5층 502호)가 불일치하여, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 2026년 7월 발생한 화재로 인해 내부 상태가 매우 좋지 않아, 대규모 수리 및 복구가 불가피합니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단되나, 화재 피해로 인한 막대한 수리 비용과 잠재적 위험을 충분히 고려해야 합니다.

향후 원상 복구 후 임대 수익 또는 매매 차익을 기대할 수 있으나, 복구 비용 대비 수익성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 화재 피해 복구 시 자산 가치 회복 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지: "괴정네거리" 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변 지역의 주거 선호도가 형성되어 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요를 겨냥한 소형 평형으로, 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

주변 유사 연식의 빌라 시세는 평당 10,000,000원에서 10,570,000원 수준(2026년 7월 기준)으로 파악됩니다.

하지만 본건은 심각한 화재 피해로 인해 직접적인 시세 적용이 어렵습니다. 감정가 또한 피해 상태를 반영한 가격으로 판단되지만, 화재로 인한 복구 비용 및 잠재적 위험 요소를 고려하면 보수적인 접근이 필수적입니다.

추정되는 복구 비용이 상당할 것으로 예상되므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 피해 상태를 상세히 확인하고, 전문 업체를 통해 정확한 수리 비용 견적을 산출하는 것이 매우 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 20~30% 하향된 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 84,000,000원 ~ 96,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 확인 및 복구 비용 산출 결과를 바탕으로 결정하시길 권장합니다.

주변 혐오시설 정보:

대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 주변 지역에 대한 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.