나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [21] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (21)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층 403호

건물 종류: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건축물 사용승인일: 2021년 11월 16일

건물 규모: 총 5층 중 4층

전용 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

대지 지분: 17.66㎡ (약 5.34평)

감정가: 120,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

3.3. 도로 상태

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권보존: 방희영 (2021-12-02)

근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 말소기준권리)

주택임차권: 안경진 (80,000,000원, 말소)

강제경매: 김다혜 (123,236,163원, 말소)

가압류: 현대카드 (18,296,101원, 말소)

임의경매: 대전동부새마을금고 (말소)

등기부채권 총액: 2,998,296,101원

4.2. 임차인 현황

임차인: 안경진

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-11

확정일자: 2021-12-31

배당신고일자: 2025-03-31

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 근저당권(을1) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

임차인 안경진 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 80,000,000원을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

본건은 중복병합, 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행되고 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건은 괴정네거리 인근으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5.2. 인근 유사 물건 시세

최근 인근 연립, 다세대, 빌라 매매 사례 분석 결과, 유사 조건(건축 연도, 면적)의 물건은 다음과 같습니다.

대호하이츠(2015년식, 49.86㎡)는 2026년 7월 3일 159,500,000원에 거래되었습니다.

영승골드빌라(1997년식, 65.52㎡)는 2026년 7월 12일 131,000,000원에 거래되었습니다.

서일빌라(1991년식, 58.5㎡)는 2026년 7월 1일 106,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건(BL Castle)은 2021년식 신축 건물로, 전용 면적이 24.35㎡로 소형 원룸형임을 고려해야 합니다.

따라서 위 사례들과 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

최근 매매 정보 분석 시, 약 50㎡ 내외의 주택이 1억 6천만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 이보다 면적이 작아 시세 자체는 낮을 것으로 예상되나, 신축 연식의 장점이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

괴정네거리 인근으로 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육시설

주변에 학교 시설이 있어 교육 환경은 보통입니다. 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 주거 환경

단독, 다가구, 연립/다세대 주택 등이 혼재된 지역으로, 주변 주거 환경은 보통입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 화재로 인한 건물 상태

본건은 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태입니다.

현장 조사 시 외부 관찰로 손상 정도를 확인하였으며, 벽체, 기둥, 내부 배관 등 추가 손상 여부는 확인이 불가합니다.

향후 추가적인 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 또는 수리 비용 증가 가능성이 있습니다.

건물 수리에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 화재 복구 및 청소 비용은 피해 범위와 건물 종류에 따라 다르나, 일반적인 주택 화재 복구 비용은 약 300만원에서 2,000만원까지도 발생할 수 있습니다.

7.2. 토지이용계획

본건 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 특별히 건축이나 이용에 제약이 되는 사항은 없어 보이나, 상세 용도지역 확인이 필요합니다.

7.3. 건물 노후화 및 관리 문제

건축 연도(2021년)는 비교적 신축이나, 화재 발생으로 인한 건물 가치 하락 및 유지보수 필요성이 발생했습니다.

8. 종합 의견

본건은 대전 서구 괴정동 소재 신축(2021년) 도시형생활주택(원룸형)으로, 내부 화재로 인한 심각한 손상 상태입니다.

권리분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없으므로, 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

단, 화재로 인한 건물 수리 비용이 상당할 것으로 예상되며, 이 부분을 반드시 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세를 고려할 때, 현 상태에서의 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축 건물

2021년식 건물로, 화재 이전에는 양호한 상태였을 것으로 추정됩니다.

9.2. 권리 낙찰

인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도가 깔끔하게 진행될 가능성이 높습니다.

9.3. 저가 매수 기회

화재로 인한 건물 상태를 고려하여, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9.4. 입지

괴정네거리 인근으로 상업 및 교통 시설 이용이 편리한 지역입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석 및 예상가 산정

본건의 전용 면적은 24.35㎡이며, 감정가는 120,000,000원입니다.

주변 유사 면적 신축 건물의 시세가 약 1억 6천만원 내외임을 고려할 때, 화재로 인한 직접적인 수리 비용 및 가치 하락분을 고려해야 합니다.

정확한 수리 비용 산정은 전문가의 진단이 필요하나, 내부 마감재 소실 및 그을음 상태를 감안할 때 최소 1,000만원 이상의 수리 비용이 발생할 수 있습니다. (이는 추정치이며, 실제 견적이 필요합니다.)

현재 감정가 120,000,000원은 화재 발생 전의 가치를 반영했을 가능성이 높습니다.

낙찰 후 수리 비용 및 예상 임대 수익, 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

화재로 인한 손상 정도와 수리 필요성을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 고려할 때, 현재 감정가 120,000,000원에서 화재로 인한 손상 및 수리 비용을 고려하여, 약 20~30% 이상 할인된 가격대인 80,000,000원에서 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 현 상태, 시장 상황, 입찰 참여자 등을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 개별적인 추가 조사 및 판단이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.