나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [35] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층508호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (35)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층508호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

감정가: 120,000,000원

건물 전용면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물 지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

토지 면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지 지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: BL Castle, 2021년 11월 16일 사용승인, 철근콘크리트구조, 5층 건물

1.3. 경매 정보

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

등기부채권 총액: 3,028,296,101원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대전광역시 서구 괴정동 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립/다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로: 본건 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m의 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리는 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (을1, 2,900,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리로는 주택임차권(을2), 강제경매(갑2, 본건), 가압류(갑3), 임의경매(갑4) 등이 존재합니다.

모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-08

확정일자: 2021-12-07

대항력: 없음

비고: 임차인은 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

주위 환경에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 일부 갖추고 있습니다.

본 물건은 주거용으로, 직접적인 상권보다는 주거 배후 수요를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 연립, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

주변 시세:

* 최근 3년간(2026년 7월 기준) 인근 유사 건물들의 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 49.86㎡(약 15평)가 1억 5,950만원, 65.52㎡(약 20평)가 1억 3,100만원, 58.5㎡(약 18평)가 1억 600만원에 거래되었습니다.

* 평당 가격으로 환산 시 약 181만원 ~ 320만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건과 비교: 본 물건은 전용면적 24.35㎡(약 7.37평)로 비교 대상보다 면적은 작으나, 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 손상: 2026년 7월 26일 발생한 화재로 건물 내부 마감재 및 집기류가 소실 및 그을음 상태입니다. 감정가에 반영되었으나, 실제 복구 비용이 예상보다 클 수 있으며 추가적인 구조적 손상 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건물 호수 및 층수 불일치 가능성: 감정평가서 상에는 '4층 401호'로, 건축물표제부 및 등기부 상에는 '5층 508호'로 기재되어 있어 명확한 확인이 필요합니다. 이는 소유권 및 이용에 관한 중요한 사항이므로 현장 방문 및 관련 공부 재확인이 필수적입니다.

* 높은 총 채무액: 등기부 채권 총액이 약 30억원으로 높으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 경매 절차의 복잡성: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등 여러 경매 사건이 얽혀 있어 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 여부: 지도 서비스 등을 통해 주변에 혐오시설이 있는지 확인이 필요합니다. (본 보고서 작성 시 외부 검색은 수행하지 않았으므로 직접 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년식) 연립주택(도시형생활주택)으로, 소형 평형입니다.

최근 발생한 화재로 인해 내부 상태가 좋지 않으며, 이는 매력도를 크게 떨어뜨리는 요인입니다. 감정평가에 반영되었으나, 실제 복구 비용은 더 많이 소요될 가능성이 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여, 인수되는 권리가 없는 강제경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 건물 호수 및 층수 정보의 불일치는 반드시 해결해야 할 숙제이며, 이에 대한 명확한 확인 없이는 입찰을 신중해야 합니다.

화재 복구 및 정상화 시, 신축이라는 장점을 바탕으로 시세 상승을 기대할 수 있으나, 현재 상태로는 투자 가치가 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 안정적인 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택의 수요는 꾸준합니다.

* 화재 복구 후 시세 상승 잠재력: 화재 피해 복구 후 정상화되면 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

최근 시세 분석:

* 인근 유사 면적(약 7~8평)의 신축급(2015년식, 49.86㎡) 매물이 약 1억 5,950만원에 거래되었으며, 평당 약 320만원 수준입니다.

* 본 물건의 전용면적(24.35㎡)에 평당 250만원 ~ 300만원을 적용하면 약 6,087만원 ~ 7,305만원 범위로 추정할 수 있습니다.

화재로 인한 손상 및 복구 비용: 현재 심각한 화재 피해 상태이므로, 복구 비용을 최소 2,000만원 ~ 3,000만원 이상으로 가정해야 합니다.

건물 호수 불일치 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 1억 2,000만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안정적인 투자 관점에서, 복구 비용과 리스크를 감안하여 7,000만원 ~ 9,000만원 사이에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 최저매각가격 대비 약 100% ~ 120% 수준으로, 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.