나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [36] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층509호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (36)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층509호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 대지권 토지(괴정동 431)는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-16

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없습니다.

1.3. 상권분석

건물명: BL Castle (비엘캐슬)

준공년도: 2021년 11월 16일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지상 5층 건물 중 5층 509호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

최근 거래 사례를 보면 2015년에 준공된 대호하이츠(128-13) 49.86㎡(약 15.08평)가 2026년 7월 3일 15,950만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 105.7만원 수준입니다. 1997년 준공된 영승골드빌라(93-5) 65.52㎡(약 19.82평)는 2026년 7월 12일 13,100만원에 거래되었으며, 평당 약 66.1만원입니다. 1991년 준공된 서일빌라(51-14) 58.5㎡(약 17.70평)는 2026년 7월 1일 10,600만원에 거래되었으며, 평당 약 60만원입니다.

본건은 2021년 준공된 신축 건물로, 전용면적 24.35㎡(약 7.37평)입니다. 건축 연도 및 층수가 유사한 대호하이츠와 비교할 때, 본건의 면적이 절반 수준임을 감안해야 합니다.

현 시세 기반 예상:

본건 감정가는 120,000,000원입니다.

화재 피해가 없는 상태라면, 유사 신축 건물(대호하이츠)의 평당가(약 105.7만원)를 적용 시, 7.37평 * 105.7만원/평 = 약 77,871,000원의 가치를 지닐 것으로 추정됩니다.

그러나 본건은 화재로 인한 손상이 있어 감정가 산정에 이 부분이 반영되었을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: "괴정네거리" 인근에 위치하여 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

화재 피해: 본건은 2026년 7월 26일 내부 화재로 인해 마감재, 집기 등이 소실 및 그을음 상태입니다. 복구 비용이 발생하며, 벽체, 기둥, 내부 배관 등 추가적인 손상 여부는 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 감정평가액은 외부 관찰에 의한 손상 정도를 감안한 것이며, 추가 손상이 발견될 경우 평가액이 변동될 수 있습니다.

복구 비용: 화재로 인한 손상 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 24.35㎡(약 7.37평)로 1인 가구 또는 소형 주거 목적에 적합합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 내부 화재로 인한 손상이 확인되었습니다. 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성은 보통 이상이며, 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 그러나 화재로 인한 복구 비용 발생 및 추가 손상 가능성은 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다. 따라서, 입찰 전 철저한 현장 방문을 통해 화재 피해 규모를 정확히 파악하고, 예상 복구 비용을 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 화재 복구 시 현대적인 주거 환경을 갖출 수 있습니다.

입지 조건: 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

권리상 안전성: 인수할 보증금이나 부담해야 할 별도의 권리가 없어 경매 절차 진행이 명확합니다.

잠재적 가치: 화재 피해 복구 완료 시, 감정가 이상의 가치 회복을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

화재 피해가 없는 유사 신축 건물의 전용면적 기준 시세는 약 77,871,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 감정가는 현재 화재 피해 상태를 반영한 것으로 보이며, 실제 복구 비용과 향후 시장 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

화재 피해 물건의 경우, 복구 비용 및 불확실성을 감안하여 일반적으로 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본건의 복구 비용 및 향후 가치를 면밀히 검토한 후, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 반드시 전문가와 상의하고, 현장 조사를 통해 복구 견적을 받은 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.