나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [16] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층307호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (16)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층307호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021.11.16

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다. [cite:none]

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. [cite:none]

2.3. 도로

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다. [cite:none]

2.4. 토지이용계획

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431): 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) [cite:none]

기타 토지이용계획: 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역), 상대보호구역 [cite:none]

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 가압류, 임의경매 등이 등기되었습니다. [cite:none]

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 을1 (근저당권, 접수일자: 2021-12-02) [cite:none]

통상적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite:none]

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부요약에는 해당 내용이 명시되어 있지 않아 별도 확인이 필요합니다. [cite:none]

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 2,998,296,101원 [cite:none]

3.4. 임차인 분석

임차인: 김재모 [cite:none]

보증금: 80,000,000원 [cite:none]

차임: 0원 [cite:none]

전입/확정일자: 2021-12-14 [cite:none]

배당신고일자: 2025-09-19 [cite:none]

대항력: 없음 [cite:none]

비고: 주택임차권 등기(을2), 말소 예정. [cite:none]

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금을 인수할 위험은 없습니다. [cite:none]

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 [cite:none]

4. 상권분석

본건은 대전 서구 괴정동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다. [cite:none]

괴정네거리 인근에 위치하여 교통량이 있는 지역이나, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있을 수 있습니다. [cite:none]

원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구 수요에 적합한 상권 특성을 가집니다. [cite:none]

5. 생활정보

주변 환경: 단독, 다가구, 연립, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. [cite:none]

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 소재합니다. [cite:none]

주거 형태: 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다. [cite:none]

설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비 및 공용 승강기 설비를 갖추고 있습니다. [cite:none]

6. 잠재적 리스크

화재 피해: 본건은 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태입니다. [cite:none]

복구 비용 및 추가 손상: 감정평가 시 화재 피해를 감안하였으나, 벽체, 기둥 등 구조적인 손상 여부는 외부 관찰만으로 확인되어 추가적인 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 가능성이 있습니다. [cite:none]

건물 신축 연도에 비해 빠른 화재 발생: 2021년 사용승인된 건물임에도 화재가 발생하여, 건물 관리 및 유지보수에 대한 우려가 있을 수 있습니다. [cite:none]

복잡한 권리관계: 중복병합, 중복사건, 공동담보 등으로 경매가 진행되고 있어 권리관계 분석에 주의가 필요합니다. [cite:none]

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 건물이나, 최근 발생한 화재로 인해 내부 마감재가 소실된 상태입니다. [cite:none]

감정가는 120,000,000원으로, 화재 피해를 감안하여 평가되었습니다. [cite:none]

권리관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리(근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite:none]

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. [cite:none]

가장 중요한 것은 화재로 인한 정확한 피해 범위 확인 및 복구 비용 산정입니다. [cite:none]

특히, 건물 구조체에 대한 손상 여부를 면밀히 조사해야 합니다. [cite:none]

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다. [cite:none]

소형 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)의 전용면적으로 1인 가구 수요에 적합합니다. [cite:none]

화재 복구 후 가치 상승 기대: 화재 피해를 입었으나, 전문적인 복구를 통해 신축에 가까운 가치를 회복할 잠재력이 있습니다. [cite:none]

괴정네거리 인근 입지: 대전 서구의 주요 지역 중 하나로, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. [cite:none]

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 120,000,000원으로, 화재 피해를 감안하여 산정된 금액입니다. [cite:none]

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 정상적인 상태인 연립/다세대 주택의 경우, 2026년 7월 거래 기준으로 10,600만원 ~ 15,950만원 범위에서 거래되었습니다. [cite:none]

이를 바탕으로 추정했을 때, 본건이 화재 피해 없이 정상적인 상태였다면 7천만 원 ~ 1억 1천만 원 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다. [cite:none]

그러나 현재 본건은 화재로 인한 손상이 있으므로, 감정가 120,000,000원을 기준으로 하여 투자 결정을 내려야 합니다. [cite:none]

예상 수리 비용은 내부 마감재 교체, 설비 점검 등을 포함하여 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 내외로 추정됩니다. [cite:none]

따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 수리비)을 고려할 때, 정상 상태의 시세(약 1억 6천만 원)에서 충분한 수익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다. [cite:none]

적극적 투자 시 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. [cite:none]

이는 감정가의 약 75% ~ 83% 수준이며, 수리 비용을 감안하여도 수익성을 확보할 수 있는 범위입니다. [cite:none]

안전한 투자를 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 정확한 피해 규모와 수리 비용을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. [cite:none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.