나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [26] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층408호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (26)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층 408호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건물구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 4층 408호 (사용승인일: 2021.11.16)

건물 높이: 16.2m

총 층수: 5층

해당 층: 4층

1.1. 입지조건

물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

물건지는 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 380,000원

전입일자(사업일자): 2024-02-13

확정일자: 2024-02-13

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 없음

비고:

* 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

물건명세서 작성일: 2026-09-02

1.3. 상권분석

주변 지역은 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용 중입니다.

가장 최근의 유사 물건 거래 사례는 2015년에 건축된 대호하이츠(49.86㎡)가 2026년 7월 3일 15,950만원에 거래된 것으로 파악됩니다. 이 사례를 기준으로 제곱미터당 가격은 약 320,000원 수준입니다.

다른 거래 사례로는 1997년에 건축된 영승골드빌라(65.52㎡)가 13,100만원(약 200,000원/㎡), 1991년에 건축된 서일빌라(58.5㎡)가 10,600만원(약 181,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본건 물건은 2021년에 건축되어 비교 대상 물건들보다 현저히 신축임에도 불구하고 화재로 인한 심각한 손상 상태입니다.

화재 피해를 감안한 감정가는 120,000,000원입니다. 이는 건물의 신축 연도라는 장점에도 불구하고, 화재 피해 복구에 따른 가치 하락을 반영한 것으로 보입니다.

주변 부동산 시장의 실제 거래 가격(비손상 물건 기준)은 본건의 감정가와 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 신축 연식의 이점을 고려할 때, 비손상 상태라면 감정가 이상의 가치를 가질 수 있으나, 현재의 심각한 화재 피해 상태가 가격에 크게 영향을 미치고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

물건지 인근에 한민시장이 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 우수합니다. 롯데백화점 대전점도 가까이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 용이합니다. 또한, 다수의 편의점(세븐일레븐 등)이 주변에 소재하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 심각한 화재 피해: 건물 내부가 화재로 인해 소실 및 그을림 상태로, 즉각적인 사용이 불가능합니다. 외부 관찰만으로는 내부 구조체의 손상 여부를 정확히 파악하기 어려워 추가적인 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 예상보다 높은 복구 비용: 현재의 손상 상태를 고려할 때, 정상적인 주거 또는 임대 목적으로 사용하기 위한 복구 및 수리 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

* 중복 병합 사건: 본건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 직접적인 정보는 없으나, 부동산 매입 시에는 반드시 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 건물 내외부가 심각하게 훼손된 상태입니다.

감정가는 이러한 화재 피해를 감안하여 산정되었으나, 실제 예상되는 복구 및 수리 비용은 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

대항력 없는 임차인이 1인 존재하며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

향후 복구 또는 재건축 등을 통해 건물의 가치를 회복할 수 있는 잠재력은 있으나, 이를 위해서는 상당한 투자와 시간이 소요될 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 잠재력: 화재 피해를 복구하고 리모델링할 경우, 비교적 최신식 건물의 장점을 누릴 수 있습니다.

* 토지 지분 보유: 건물과 함께 토지 지분을 취득하므로, 안정적인 자산 가치를 확보할 수 있습니다.

* 배후 수요: 대전 서구 괴정동 지역은 주거 수요가 꾸준한 곳으로, 복구 후 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 활용: 심각한 훼손 상태로 인해 감정가 이하 또는 인근 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 심각한 화재 피해로 인해 정상적인 거주 및 이용이 불가능한 상태입니다. 감정가 120,000,000원은 화재 피해를 고려한 금액이나, 실제 복구 비용 및 추가적인 손상 가능성을 감안해야 합니다.

주변의 비손상 물건 거래 사례를 볼 때, 해당 면적의 신축 건물이라면 100,000,000원 이상의 가치를 가질 수 있으나, 현재의 심각한 피해 상태를 고려하면 이에 미치지 못할 가능성이 높습니다.

따라서, 잠재적 복구 비용과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위는 95,000,000원 ~ 110,000,000원으로 제안합니다.

본 물건에 대한 최종 입찰가는 개별적인 복구 계획 및 자금 사정, 그리고 입찰 시점의 시장 상황에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.