나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [20] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

대전광역시 서구 괴정동 431, 비엘캐슬 4층 402호에 위치한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

1.2. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (20)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건입니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 비엘캐슬 (BL Castle)

구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 4층 402호.

사용승인일: 2021년 11월 16일.

전용면적: 24.35㎡ (약 7.36평)

건물지분: 24.3469㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 소실 및 그을음 상태입니다.

1.4. 토지 정보

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

이용현황: 연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

1.5. 감정가

감정평가액: 120,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 2,900,000,000원, 2021-12-02 접수)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 해당 권리가 존재하는지에 대한 정보는 명시되어 있지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 27일

확정일자: 2021년 12월 07일

배당신고일자: 2024년 10월 11일

대항력: 없음.

임차인 이 은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원은 인수되지 않습니다. 해당 임차인의 주택임차권은 을2(2024-10-11 접수)로 등기되었으나 말소 처리되었습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 방희영 (2021-12-02 접수)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 2021-12-02 접수) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이 (50,000,000원, 2021-12-07 확정, 2024-10-11 접수) - 말소

* 강제경매: 김다혜 (123,236,163원, 2025-11-04 접수) - 본건, 말소

* 가압류: 현대카드 (18,296,101원, 2026-01-13 접수) - 말소

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2026-03-06 접수) - 말소

등기부채권 총액: 2,968,296,101원.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 괴정동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. "괴정네거리" 인근으로 상업 기능이 일부 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 교육시설(학교)이 위치하고 있을 가능성이 높습니다. 주변의 정확한 교육시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 피해

내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 소실 및 그을음 상태입니다.

벽체, 기둥, 내부 배관 등 구조적 손상 여부는 외부 관찰로 확인 불가하며, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있습니다.

낙찰 후 상당한 수리 및 복구 비용 발생이 예상됩니다.

6.2. 중복/병합 사건

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다. (사건번호 2025타경3946)

6.3. 기타

건축물대장상 사용승인일이 2021년 11월 16일로 비교적 신축 건물이나, 화재로 인한 가치 하락이 불가피합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 신축(2021년 준공) 연립주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 내부 마감재가 2026년 7월 발생한 화재로 인해 심하게 훼손된 상태이므로, 낙찰 후 상당한 수리 및 복구 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 모두 소멸되어 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다.

화재 피해로 인한 가치 하락분을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로, 화재 복구 시 빠른 시일 내에 정상적인 주거 가치 회복 가능.

* 대전 서구 괴정동은 주거 밀집 지역으로, 향후 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 인수되는 권리가 없어 명도 절차상의 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 중 가장 유사한 시기(2015년 준공) 및 면적(49.86㎡, 약 15평)의 "대호하이츠" 물건이 2026년 7월 3일에 159,500,000원에 거래되었습니다. 이 경우 평당 약 1,060만원으로 환산됩니다.

본건은 전용면적 24.35㎡(약 7.36평)입니다.

2021년 준공된 신축 건물이라는 점을 감안하면, 정상 상태일 경우 평당 약 1,000만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다. (7.36평 * 1,000만원/평 = 약 73,600,000원)

그러나 본건은 2026년 7월 화재로 인한 심각한 내부 손상(소실 및 그을음)이 발생한 상태입니다.

내부 복구 비용은 최소 수천만원 이상 소요될 것으로 추정되며, 이는 시세보다 낮은 가격으로 입찰해야 하는 요인이 됩니다.

감정가 120,000,000원은 화재 피해를 감안하여 평가되었으나, 구조적 손상 여부 등 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원.

상세 산정 근거:

최근 거래된 유사 면적 및 신축 연도 건물의 평당가를 적용하고, 본건의 화재로 인한 복구 비용 및 불확실성을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 감정가는 화재 피해를 감안한 가격으로 판단되나, 추가적인 구조적 안전성 평가 및 복구 비용 추산을 통해 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 80,000,000원부터 100,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.