나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [33] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층506호에 소재하는 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경3946 (33)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 191,000,000원입니다.

토지 면적은 28.13㎡ (약 8.51평)이며, 건물 면적은 38.77㎡ (약 11.73평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 김OOOOO입니다.

건물은 2021년 11월 16일 사용승인된 철근콘크리트조 구조입니다.

물건 특이사항으로는 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 경매입니다.

본건은 2026년 7월 26일 내부 화재로 인해 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태로 확인되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로는 폭 약 6m, 북서측으로는 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 복수의 채권 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있는 중복병합, 공동담보 경매 사건입니다.

말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(2,900,000,000원)입니다.

등기부상 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 황종환

- 보증금: 130,000,000원 (등기부상 주택임차권 금액 150,000,000원으로 기재되어 있으나, 권리분석상 보증금은 130,000,000원으로 명시됨)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 12월 20일

- 확정일자: 2021년 12월 15일

- 대항력: 없음

- 비고: 1차 보증금 감액분 20,000,000원이라는 특이사항이 있으나, 확정일자보다 전입일자가 늦고, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 임차인으로서의 우선변제권은 인정되나, 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 배당받지 못하는 잔여 보증금이 있을 경우에도 매수인의 인수 부담은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괴정동은 대전 서구의 주거 밀집 지역으로, 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

괴정네거리 인근에 위치하여 지역 상권의 접근성이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 본건 자체는 주거용 건물로, 주변 상권의 활성화 정도는 직접적인 영향을 미치기보다는 지역 전반의 주거 환경에 기여하는 요소로 작용할 것입니다.

1.4. 생활정보

본건은 대전 서구 괴정동 지역에 위치하여, 대전 시내 주요 지역으로의 접근이 편리합니다.

주변에 학교, 병원, 마트, 은행 등 각종 편의시설이 위치하고 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량으로도 주요 도로 접근이 수월합니다.

인근 지역은 주거 중심의 형성되어 있어 상대적으로 조용한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설 등 특이사항은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 화재로 인한 심각한 내부 손상

본건은 최근 발생한 화재로 인해 내부 마감재, 집기, 벽지, 바닥 등이 소실 및 그을음 상태입니다. 이는 상당한 수리 비용 발생을 야기하며, 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

화재 피해 범위가 내부 관찰에 의존하였으므로, 벽체, 기둥, 내부 배관 등 추가적인 구조적 손상 가능성을 배제할 수 없습니다. 추후 추가 손상이 확인될 경우, 감정평가액 변동 및 예상 수리 비용 증가가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크 (대항력 없음)

황종환 임차인은 대항력이 없어 매수인의 인수 부담은 없습니다. 하지만, 임차인의 배당 여부에 따라 명도 과정에서 갈등이 발생할 수 있으며, 명도 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 중복병합 및 공동담보 사건

본건은 여러 채권이 얽힌 복잡한 사건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 절차가 지연될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 비교적 새로운 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 최근 발생한 화재로 인해 내부가 심각하게 훼손된 상태입니다.

현재 감정가(191,000,000원)는 화재 이전의 가치를 반영한 것으로 추정되며, 실제 입찰 시에는 화재로 인한 수리 비용 및 가치 하락분을 반드시 고려해야 합니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

상당한 수준의 수리가 요구되는 만큼, 현재 상태 그대로 매수하여 수리 후 재매각 또는 직접 거주하는 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 입지조건: 대전 서구 괴정동의 주거 지역에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 저가 매수 기회: 화재로 인한 심각한 손상으로 인해 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 내부 화재로 인한 심각한 손상으로 인해 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

일반적인 도시형생활주택(원룸형)의 수리 비용을 감안할 때, 내부 마감재 교체, 일부 설비 점검 및 보수에 약 2,300만원 ~ 3,500만원 이상의 비용이 소요될 것으로 추정됩니다.

감정가 191,000,000원은 화재 이전의 가치를 반영한 것으로 보이며, 이를 기준으로 수리 비용 및 경매 취득 관련 부대 비용(취득세, 중개수수료 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 유사 건물의 매매가를 분석한 결과, 대호하이츠(49.86㎡, 2015년식)가 15,950만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(38.77㎡)의 면적에 비례하여 가치를 환산할 경우 약 12,406만원 수준으로 추정되나, 이는 연식 차이 및 화재 손상을 반영하지 않은 단순 비교입니다.

따라서, 감정가(191,000,000원)에서 추정 수리비(약 3,000만원)와 잠재적 위험 요소를 감안한 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

본건의 현재 상태(as-is)를 고려하고, 향후 수리 및 재매각을 통한 수익성을 확보하기 위해, 감정가 대비 일정 부분 할인된 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다.

이 가격대는 감정가를 하회하며, 수리 비용 및 제반 경비를 고려했을 때 투자 대비 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

입찰 전, 반드시 현장을 재방문하여 화재 피해 상태를 면밀히 확인하고, 예상 수리 비용을 보다 정확하게 산출하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.