나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [28] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (28)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층501호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2021년 11월 16일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 건물 내 5층 501호

주요 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

외벽: 드라이비트 및 일부 노출판넬 마감

내벽/바닥: 벽지 및 일부 타일 마감, 장판지 및 일부 타일 마감 (화재로 인한 소실 및 그을음 상태)

창호: 하이샤시 창호 마감

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 용도 지역

본건 대지권 토지(괴정동 431)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. (2023-11-24 기준)

소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 건물 상태 및 특이사항

3.1. 건물 구조 및 마감

본건 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 5층 건물 내 501호입니다.

외벽, 내벽, 바닥 등의 마감재는 일반적으로 사용되는 재질로 구성되어 있습니다.

3.2. 화재 피해 현황

2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 건물 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태인 것으로 현장 조사되었습니다.

감정평가 시 이러한 화재 피해 상태를 감안하여 평가되었으나, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 대한 추가적인 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인이 어려워, 추후 추가 손상이 발견될 경우 감정평가액이 변동될 수 있습니다.

3.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 사건 개요 및 채권자

본건은 대전지방법원 2025타경3946호 강제경매 사건입니다.

채권자는 김OOOOO입니다.

등기부채권 총액은 3,028,296,101원입니다.

4.2. 등기부상 권리 분석

* 소유권보존: 방희영 (2021-12-02)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 2021-12-02) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김다혜 (110,000,000원, 2024-09-06) - 말소

* 강제경매: 김OOOOO (123,236,163원, 2025-11-04) - 말소 (본건 경매 개시)

* 가압류: 현대카드 (18,296,101원, 2026-01-13) - 말소

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2026타경600441, 2026-03-06) - 말소

4.3. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 김다혜

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-08-05

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 말소기준권리(근저당 2021-12-02)보다 전입일자(2022-08-29)가 늦어 대항력이 없습니다.

4.4. 인수주의 권리 여부

말소기준권리인 근저당(을1)보다 후순위에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(권리)은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 김다혜의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 대전광역시 서구 괴정동은 괴정네거리 인근으로 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지역 상권은 안정적인 편으로 판단됩니다.

5.2. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* 대호하이츠(괴정동 128-13): 건축년도 2015년, 전용면적 49.86㎡(약 15.08평), 5층, 159,500,000원

* 영승골드빌라(괴정동 93-5): 건축년도 1997년, 전용면적 65.52㎡(약 19.82평), 4층, 131,000,000원

* 서일빌라(괴정동 51-14): 건축년도 1991년, 전용면적 58.5㎡(약 17.69평), 3층, 106,000,000원

본건은 전용면적이 약 7.37평으로, 비교 대상 물건들보다 면적이 작은 편입니다. 또한, 화재 피해로 인한 가치 하락 요인이 크게 작용할 것입니다.

6. 생활 편의 및 환경 정보

6.1. 교통 및 접근성

인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

6.2. 편의시설 및 교육

괴정네거리 인근으로 각종 상업 시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 교육 환경 보호 구역이 존재하므로, 교육 시설 이용 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무 (조사 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 있다고 판단될 만한 특별한 내용은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 화재로 인한 손상 및 복구 비용

2026년 7월 26일 발생한 화재로 건물 내부 마감재 일체가 소실 및 그을음 상태입니다.

내부 전면적인 복구 및 리모델링이 필요하며, 이에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

7.2. 구조적 안정성 및 추가 손상 가능성

현재 파악된 정보만으로는 벽체, 기둥 등 주요 구조부에 대한 화재로 인한 손상 여부를 명확히 알 수 없습니다.

추후 정밀 진단 시 예상치 못한 구조적 손상이 발견될 경우, 복구 비용이 더욱 증가할 수 있습니다.

7.3. 높은 총 채무액으로 인한 시장 영향

등기부상 채권 총액이 30억 원을 초과하는 점은 본건의 담보 가치 대비 채무 규모가 매우 크다는 것을 의미합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 향후 시장에서의 매각 용이성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

다만, 2026년 7월 발생한 화재로 건물 내부가 심각하게 훼손된 상태입니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 권리나 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 정상적인 상태라면 시장 가치를 충분히 인정받을 수 있으나, 현재는 막대한 복구 비용이 발생할 것으로 예상되는 점이 가장 큰 문제입니다.

화재로 인한 피해 규모와 복구 비용, 그리고 추가적인 구조적 손상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 화재 복구 시 현대적인 주거 공간으로 활용 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 소유권 확보에 문제가 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 화재 피해 복구 및 정상화 시, 지역 시세에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 회복 가능성: 원룸형 도시형 생활주택으로서의 수요가 존재하므로, 복구 후 임대 또는 매매를 통해 수익 창출이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

제공된 인근 유사 물건의 최근 실거래가는 106,000,000원에서 159,500,000원 수준이나, 이는 정상적인 상태를 가정한 가격입니다.

본건은 심각한 화재 피해로 인해 막대한 복구 비용이 예상되며, 이는 최소 수천만 원에서 1억 원 이상이 소요될 수 있습니다.

따라서, 낙찰 시에는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가의 50% ~ 70% 수준을 초기 고려 범위로 설정할 수 있으나, 이는 단순히 참고용이며 실제 입찰가는 복구 비용, 추가 손상 가능성, 명도 비용, 취득 관련 세금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 84,000,000원

본 입찰가 범위는 예상 복구 비용 및 리스크를 감안한 보수적인 추정치이며, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.