나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [13] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대전지방법원 2025타경3946 (13) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층 304호이며, 용도는 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)입니다.

감정평가액은 209,000,000원입니다.

토지 면적은 30.78㎡ (약 9.31평)이며, 건물 면적은 42.42㎡ (약 12.83평)으로 전용 면적 기준입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김 입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 사용승인일은 2021년 11월 16일입니다.

본 물건은 BL Castle 건물 내 3층 304호입니다.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 남동측으로는 폭 약 6m, 북서측으로는 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건 대지권 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로3류 (폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권액 2,900,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우, 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 안태경은 2022년 1월 3일 전입, 2021년 12월 21일 확정일자를 받았으며 보증금은 80,000,000원입니다. 그러나 대항력은 없는 것으로 판단되어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액은 2,998,296,101원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 괴정동 일대의 연립/다세대 주택들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 대전 서구 괴정동 128-13, 대호하이츠 (2015년 건축, 49.86㎡) - 2026년 7월 3일 매매 15,950만원

* 대전 서구 괴정동 93-5, 영승골드빌라 (1997년 건축, 65.52㎡) - 2026년 7월 12일 매매 13,100만원

* 대전 서구 괴정동 51-14, 서일빌라 (1991년 건축, 58.5㎡) - 2026년 7월 1일 매매 10,600만원

본건은 2021년 준공된 42.42㎡ 면적으로, 건물 연식은 가장 최신이지만 면적은 비교 대상 중 가장 작습니다. 최근 매매된 대호하이츠(49.86㎡)의 가격을 기준으로 볼 때, 손상 없는 상태라면 약 13,500만원 내외의 가치를 형성했을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 주택가 지역에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

본 건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인한 건물 손상입니다.

건물 내부 마감재, 집기, 벽지, 바닥재 등이 소실 및 그을음 상태이며, 외부 관찰만으로는 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 추가적인 구조적 손상 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다.

향후 추가적인 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 가능성이 있으며, 복구에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당되는 점도 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 11월 사용승인된 신축급 건물이나, 최근 화재로 인해 내부 전체에 심각한 손상을 입은 상태입니다.

감정평가는 화재 피해를 고려하여 산정되었으나, 입찰 시에는 예상 복구 비용, 잠재적 구조적 손상 위험, 복구 후 시장 가치 등을 면밀히 검토해야 합니다.

권리 관계는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 임차인 안태경 역시 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

주변 시세는 유사 면적의 물건이 13,000만원 ~ 16,000만원 내외에서 거래되는 것으로 파악되나, 본건의 화재 피해 상태를 감안하면 실질적인 가치는 상당 부분 하락할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식의 건물(2021년 사용승인)입니다.

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 화재 피해 복구 후 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다. (단, 복구 비용 및 시장 상황 면밀히 고려 필요)

* 대전 서구 괴정동이라는 입지적 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 건물(49.86㎡)이 15,950만원에 거래된 점을 고려할 때, 손상 없는 상태에서의 본건 가치는 약 13,500만원 내외로 추정됩니다.

그러나 현재 화재로 인한 심각한 손상 상태를 감안할 때, 예상 복구 비용이 수천만원에서 1억원을 초과할 수 있습니다.

따라서, 투자자 입장에서는 복구 비용과 향후 시장 가치를 고려한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가는 복구 비용 및 위험 요소를 충분히 반영하여, 80,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

이 가격은 현 시세 및 예상 복구 비용을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 전문가와 상담하여 상세한 복구 비용 견적을 산출한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.