나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [11] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경3946 (11) 사건으로, 대전광역시 서구 괴정동 431번지 비엘캐슬 3층 302호에 소재한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

해당 물건의 감정가는 120,000,000원이며, 토지 면적은 17.66㎡ (약 5.34평), 건물 면적은 24.35㎡ (약 7.37평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 김OOOOO (김다혜)이며, 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항 및 특수물건 정보를 포함하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

이 외 소유권보존(갑1), 주택임차권(을2), 강제경매(갑2), 가압류(갑3), 임의경매(갑4) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소 대상이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,028,296,101원입니다.

본건은 화재로 인한 건물 내부 손상 상태이며, 감정평가액은 이를 감안하여 산정되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 정보는 없습니다.

본 건에는 임차인 김현민 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-24

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-02-07

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으며, 관련 등기 또한 말소 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 및 임대 정보에 따르면, 괴정동 지역의 연립 및 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 대호하이츠(2015년 준공, 49.86㎡): 2026년 7월 3일, 159,500,000원 (약 320만원/㎡)

* 영승골드빌라(1997년 준공, 65.52㎡): 2026년 7월 12일, 131,000,000원 (약 200만원/㎡)

* 서일빌라(1991년 준공, 58.5㎡): 2026년 7월 1일, 106,000,000원 (약 181만원/㎡)

본 물건은 2021년 11월 16일 사용승인된 신축(연립주택, 도시형생활주택-원룸형)으로, 건물 면적 24.35㎡ (약 7.37평)에 대한 감정가는 120,000,000원입니다. 이는 약 492만원/㎡ (약 1,627만원/평)에 해당합니다.

감정가는 주변 시세 대비 면적당 가격이 높게 책정되었으나, 이는 신축 연식 및 도시형생활주택(원룸형)의 특성, 그리고 화재로 인한 손상 상태를 감안한 것으로 보입니다. 비교 대상 물건들은 전용 면적이 본건보다 훨씬 넓고 연식이 오래되었습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트조 5층 건물 내 3층 302호로, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2021년 11월 16일에 사용승인이 되었으며, 건물은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기 등을 갖추고 있습니다.

그러나 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 건물 내부 마감재, 집기, 벽지, 바닥 등이 소실 및 그을음 상태입니다. 감정평가는 이러한 화재 손상 상태를 고려하여 진행되었습니다.

벽체, 기둥 및 내부 배관 등 더 깊이 있는 손상 여부는 외부 관찰로는 확인이 불가하며, 추후 추가 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인한 건물 내부의 심각한 손상입니다. 감정가는 이를 반영하였으나, 예상치 못한 추가 손상 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

화재 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 이에 따른 가치 하락 위험이 존재합니다.

건축물대장 상 건물 구조 및 이용 상태는 양호하나, 화재로 인한 내부 상태를 직접 확인하고 복구 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

등기부상 지상권 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 만일의 경우를 대비하여 권리 관계는 재확인하는 것이 좋습니다.

주변 건물들과 비교 시, 본건의 감정가는 면적당 가격이 높게 책정되어 있어, 화재 복구 비용을 고려하면 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점이 있으나, 최근 발생한 화재로 인해 내부가 심각하게 훼손된 상태입니다.

권리 관계는 비교적 깨끗하여 인수하는 채무나 임차인 관련 문제는 없어 보입니다.

주변 시세 대비 감정가는 높은 편이나, 이는 신축 연식과 원룸형의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 화재 손상으로 인한 가치 하락을 감안하면, 본 감정가는 현재 상태에서의 시장 가치를 어느 정도 반영한 것으로 해석됩니다.

화재 복구 비용과 향후 시장 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)이라는 점.

임차인 관련 인수 부담이 없는 권리 분석 결과.

괴정동 지역 자체의 입지 잠재력.

화재 복구 후 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건은 화재로 인한 심각한 손상으로 인해 복구 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 감정가 120,000,000원은 이미 화재 손상을 감안한 금액이지만, 추가적인 손상 가능성 및 복구에 대한 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 복구 예상 비용 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 상태에서의 감정가를 기준으로, 위험 부담을 고려하여 감정가 대비 약간 낮은 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 115,000,000원에서 120,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.