나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [9] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층209호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (9)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층209호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

* 건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

* 집합건물정보:

* 건물명: BL Castle

* 주용도: 연립주택(도시형생활주택_원룸형)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021.11.16

* 해당 호수: 2층 209호

* 등기부요약:

* 소유권보존: 방희영 (2021-12-02)

* 근저당 (말소기준): 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 말소)

* 주택임차권: 김동훈 (70,000,000원, 말소)

* 강제경매: 김다혜 (123,236,163원, 말소)

* 가압류: 현대카드 (18,296,101원, 말소)

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (말소)

* 등기부채권 총액: 2,988,296,101원

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

* 주변환경: 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사)으로, 본 경매로 인해 을1, 을2, 갑2, 갑3, 갑4 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2025-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 20,000,000원

* 총 인수 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없으며, 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.)

* 집합건물 등기부상의 권리 내역은 모두 말소 대상이므로 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 괴정네거리 인근의 복합 지역에 위치하며, 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과:

* 2026년 7월 3일, 대호하이츠(2015년식 다세대, 전용면적 49.86㎡) 5층이 159,500,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 319만원)

* 2026년 7월 12일, 영승골드빌라(1997년식 다세대, 전용면적 65.52㎡) 4층이 131,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 199만원)

* 2026년 7월 1일, 서일빌라(1991년식 연립, 전용면적 58.5㎡) 3층이 106,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 181만원)

* 본건은 2021년 사용승인된 신축 건물(BL Castle)임에도 불구하고, 화재로 인한 내부 손상 상태가 심각하여 정상적인 시세 반영에 어려움이 있습니다.

* 제공된 거래 사례 중 가장 최신 건축 연도인 2015년식 다세대 주택의 면적당 가격을 참고할 수 있으나, 본 건의 작은 면적과 심각한 화재 피해를 고려한 재평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: "괴정네거리" 인근 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 2026년 7월 26일에 발생한 화재로 인해 건물 내부 마감재, 집기 등이 소실 및 그을음 상태로 현재 이용이 불가능한 상태입니다.

* 추가 손상 가능성: 현재 외부 관찰만으로는 벽체, 기둥, 내부 배관 등 주요 구조부의 손상 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다. 추후 추가적인 손상이 확인될 경우, 감정평가액 변동 또는 예상치 못한 추가 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 수리 및 복구 비용: 내부 전면적인 수리 및 복구에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상되며, 정확한 비용 산출을 위해서는 전문가의 현장 진단이 반드시 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

* 등기부상 소유권 외 모든 권리는 말소 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

* 가장 큰 특징이자 주요 리스크는 2026년 7월 26일에 발생한 화재로 인한 내부 전소 및 그을음 상태입니다. 이로 인해 현재 주거가 불가능하며, 전면적인 수리 및 복구가 필수적입니다.

* 감정가는 120,000,000원이나, 현장의 심각한 화재 피해 상태를 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 부동산 매매 사례로 볼 때, 신축 건물이라는 점은 긍정적이나 화재 피해로 인한 가치 하락분을 크게 반영해야 합니다.

* 본건의 경우, 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 외관 및 주요 구조부의 상태는 양호할 가능성이 높습니다.

* 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리가 전혀 없어, 깔끔한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 가치 회복 잠재력: 화재 피해 복구 후에는 신축 건물로서의 가치를 회복할 수 있으며, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 120,000,000원이며, 전용면적은 24.35㎡(약 7.37평)입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 정상적인 상태라면 신축 건물로서 면적당 가치가 높게 형성될 수 있습니다.

* 하지만 본 건은 화재로 인한 내부 마감재 소실 및 그을음 상태로 인해, 전면적인 수리 및 복구에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 예상 복구 비용은 최소 20,000,000원 이상으로 추정되며, 이는 전문가의 정확한 현장 진단이 필요합니다.

* 따라서, 복구 비용과 예상되는 공사 기간, 그리고 화재로 인한 불확실성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다. 이 가격은 복구 비용을 제외한 낙찰가를 기준으로 하며, 실제 총 투입 비용은 이를 초과할 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.