나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [4] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (4)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층 204호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 209,000,000원

토지면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

토지지분: 30.7774㎡ (약 9.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

건물지분: 42.4208㎡ (약 12.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하며 "괴정네거리" 북측에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

본건 남동측으로는 폭 약 6m, 북서측으로는 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역으로 용도 지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 대전 서구 괴정동 431번지 인근에는 다양한 편의시설 및 주거시설이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 괴정동 행정복지센터, 괴정동 주민센터, 다수의 상가 및 마트 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 괴정초등학교, 괴정중학교, 대전서부교육지원청 등이 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통시설: 괴정네거리 인근으로 다양한 노선버스가 운행되고 있으며, 지하철역(용문역 등)과의 접근성도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 2일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부 요약상 확인된 권리들은 다음과 같습니다:

* 소유권보존 (방희영)

* 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 금2,900,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (정택수, 금77,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (김다혜) - 말소 예정

* 가압류 (현대카드) - 말소 예정

* 임의경매 (대전동부새마을금고) - 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 이현기

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-23

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 정택수

보증금: 77,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2021-12-13, 확정일자: 2021-12-07, 배당신고일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 의무 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 대호하이츠(128-13)의 경우, 2015년 준공된 다세대 주택으로 전용면적 49.86㎡가 15,950만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,060만원)

* 2026년 7월 12일 거래된 영승골드빌라의 경우, 1997년 준공된 다세대 주택으로 전용면적 65.52㎡가 13,100만원에 거래되었습니다. (평당 약 630만원)

* 2026년 7월 20일 거래된 서일빌라의 경우, 1991년 준공된 연립 주택으로 전용면적 58.5㎡가 10,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 570만원)

본건은 2021년 11월 16일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(도시형생활주택-원룸형)임에도 불구하고, 화재로 인한 심각한 훼손 상태가 감정가에 반영되었습니다. 신축 연식과 깔끔한 외관을 고려하면 정상적인 상태에서의 시세는 상기 거래 사례들과 유사하거나 그 이상을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 상태에서는 화재 피해 복구 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공동 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 다양한 편의시설, 학교, 상업 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 직장인이나 학생 등 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 화재로 인한 건물 내부의 심각한 훼손입니다.

* 본건은 2026년 7월 26일 내부 화재로 인해 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태인 것으로 현장 조사되었습니다.

* 감정평가서에 따르면, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 대한 추가적인 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인이 불가하며, 추후 추가 손상이 확인될 경우 감정평가액 변동 가능성이 있습니다.

* 화재 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계가 있어 경매 진행 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있으나, 최근 발생한 화재로 인해 내부가 심각하게 훼손된 상태입니다. 감정가는 이러한 피해를 반영한 가격으로 보입니다.

화재 복구 비용을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 정상적인 상태로 복구될 경우의 미래 가치와 현재의 막대한 복구 비용 및 경매의 불확실성을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 뛰어난 입지: 대전 서구 중심지에 위치하며 생활 편의시설 및 교통이 편리합니다.

* 복구 후 가치 상승 잠재력: 화재 피해를 복구하고 정상화될 경우, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

하지만 최근 거래 사례에서 비슷한 규모의 오래된 건물들이 10,600만원에서 15,950만원 사이에 거래된 점, 그리고 무엇보다 심각한 화재 피해로 인한 대규모 복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

정확한 복구 비용 산출이 어렵지만, 일반적으로 화재 피해 복구에는 상당한 금액이 소요됩니다. 이를 감안하면, 정상 상태의 정상적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있으며, 복구 비용을 제외한 실질 가치는 더욱 낮아질 것입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

복구 비용, 추가적인 하자 발생 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 현재 상태 및 잠재 가치를 평가했을 때, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 법원에서의 서류 확인, 현장 재확인, 예상 복구 비용 산출 등을 통해 보수적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.