나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [5] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층205호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

토지면적: 18.56㎡ (약 5.61평)

건물면적: 25.58㎡ (약 7.74평)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 대중교통 이용이 편리하며, 괴정네거리 인근으로 상업시설이 발달해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 대지권 토지(괴정동 431)는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 2일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인으로 유재근이 존재하며, 보증금 80,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2022년 1월 27일, 확정일자는 2022년 1월 20일입니다.

다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 권리사항

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등 특수 물건 정보를 포함하고 있어 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

등기부 요약 상, 소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 가압류, 임의경매 등의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 2,998,296,101원입니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 7월) 거래된 인근 유사 물건들의 면적 및 거래금액은 다음과 같습니다.

- 대호하이츠(다세대, 2015년식): 전용면적 49.86㎡, 5층, 159,500,000원

- 영승골드빌라(다세대, 1997년식): 전용면적 65.52㎡, 4층, 131,000,000원

- 서일빌라(연립, 1991년식): 전용면적 58.5㎡, 3층, 106,000,000원

이는 해당 물건과 면적, 건축 연도, 상태 등이 상이하므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 전용면적 25.58㎡이며, 감정가는 126,000,000원입니다. 감정평가 시 화재로 인한 소실 및 그을음 상태가 반영되었음을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건축물대장 상 본건이 속한 BL Castle 건물은 2021년 11월 16일 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다.

본건은 해당 건물 내 2층 205호입니다. (감정평가서 상으로는 4층 401호로 표기되어 있으나, 제공된 건축물표제부 전유부 정보 상 2층 205호로 확인됨)

건물 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)는 화재로 인해 소실 및 그을음 상태로 확인되었습니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 학군

본건 주변에는 괴정초등학교, 충남고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 괴정네거리 인근으로 다양한 상업 시설, 은행, 병원 등의 편의시설이 밀집해 있습니다.

주변 지역에 대한 외부 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 피해

본건은 내부 마감재 등이 화재로 인해 소실 및 그을음 상태로, 상당한 수리 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

화재로 인한 손상 정도는 외부 관찰에 의해 확인되었으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등의 손상 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 중복/병합 사건

본건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 경매 진행 시 법률적, 절차적 검토가 더욱 중요합니다.

6.3. 기타 특수 사항

등기부채권 총액이 약 30억원에 달할 정도로 높으며, 이는 채무 불이행 위험이 높았음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 비교적 연식이 짧은 건물이나, 2026년 7월 발생한 화재로 인해 내부 마감재가 심각하게 훼손된 상태입니다.

감정평가액 126,000,000원은 화재 피해를 반영한 금액으로 보입니다.

인근 부동산 시세와 비교 시, 면적 및 상태 차이가 크므로 직접적인 시세 적용은 어렵습니다.

화재 복구에 상당한 비용이 소요될 것으로 예상되나, 신축 건물 구조와 양호한 입지 조건은 향후 복구 시 가치 상승의 잠재력이 될 수 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리되는 편이나, 복잡한 사건 정보는 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 구조: 건물 자체의 내구성은 양호할 것으로 예상됩니다.

회복 가능성: 화재 피해 후 복구를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지: 괴정네거리 인근으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정평가액은 126,000,000원입니다.

이 감정가액은 이미 화재로 인한 손상 상태를 반영한 금액으로 파악됩니다.

주변 시세 자료(JSON)에서 제시된 유사 부동산의 가격은 본건의 면적과 상태를 고려했을 때 직접 적용하기에는 한계가 있습니다.

화재 피해로 인한 복구 비용 및 경매 진행 시 발생할 수 있는 제반 비용을 감안하여, 감정가액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가액 대비 적정 수준의 할인율을 적용한 것으로, 향후 복구 및 재가치를 고려한 투자 관점에서 접근 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.