나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [30] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (30)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층503호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 괴정네거리 북측에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다양한 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 5층 503호이며, 사용승인일은 2021년 11월 16일입니다. 건물 외벽, 내벽, 바닥 마감재 등이 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 소실 및 그을음 상태로 확인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비 및 공용 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 세장형의 평지로, 본건 건물 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로 상황은 남동측 약 6m, 북서측 약 3m 폭의 도로가 소재합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 감정평가 시 화재로 인한 손상 상태를 감안하였으며, 내부 손상 정도는 외부 관찰에 의해 확인되었고, 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 추가적인 손상 여부는 확인이 불가함을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하며, "괴정네거리" 북측에 자리하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남동측으로는 폭 약 6m, 북서측으로는 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

* 소유권보존: 방희영 (2021-12-02)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 말소기준권리, 2021-12-02)

* 주택임차권: 김규리 (110,000,000원, 말소, 2025-09-29 접수)

* 강제경매: 김다혜 (123,236,163원, 말소, 2025-11-04 접수)

* 가압류: 현대카드 (18,296,101원, 말소, 2026-01-13 접수)

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (말소, 2026-03-06 접수)

등기부채권 총액: 3,028,296,101원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-03

확정일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 20,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수 여부 권리

등기부등본 상 모든 권리(을2 주택임차권 포함)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리로서, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 실거래가는 2026년 7월 기준, 49.86㎡(약 15.08평) 면적의 2015년식 건물이 15,950만원에 거래된 사례가 있습니다. 이 외에도 1997년식 65.52㎡(약 19.82평) 건물이 13,100만원, 1991년식 58.5㎡(약 17.70평) 건물이 10,600만원에 거래되었습니다.

본건은 2021년에 신축된 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 비교적 신축 건물에 해당합니다. 그러나 화재로 인한 소실 및 그을음 상태임을 감안할 때, 제시된 감정가 120,000,000원은 해당 손상 상태를 반영한 것으로 판단됩니다. 따라서 신축이라는 장점보다는 화재 피해 복구 비용 및 현 상태를 중심으로 시세를 판단해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치하여 괴정네거리 인근의 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주위는 주거지역과 상업지역이 혼재하여 편의시설 이용이 편리한 환경입니다. 또한, 본 건물 자체적으로 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 본건의 가장 큰 리스크는 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인한 건물 내외부의 심각한 손상입니다. 감정평가에서 이를 반영하였으나, 실제 복구 비용이 예상보다 크거나, 추가적인 구조적 손상이 발견될 가능성이 있습니다.

* 복구 및 유지보수 비용: 화재로 인해 전반적인 마감재 및 내부 시설의 교체가 필요하며, 이에 상당한 복구 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2021년 준공으로 비교적 신축이지만, 화재 피해로 인해 건물의 수명이나 가치가 저하될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 2021년식 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 최근 발생한 화재로 인해 내부 상태가 심각하게 훼손된 물건입니다. 감정평가액 120,000,000원은 화재 피해를 감안한 금액으로 보입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 깨끗한 상태로 취득 가능합니다. 신축 건물이라는 장점과 화재 피해라는 큰 단점을 동시에 가지고 있어, 투자 시에는 복구 가능성 및 예상 복구 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이므로, 정상 상태라면 높은 가치를 지녔을 것입니다.

* 권리관계 양호: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 시세 차익 가능성: 화재 피해로 인한 감정가 하락분을 고려하여, 합리적인 복구 후에는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 입지: 괴정네거리 인근의 주거 및 상업시설 혼재 지역으로 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 화재로 인해 심각한 손상을 입은 상태이며, 감정평가액 120,000,000원은 이러한 손상 상태를 반영한 것으로 보입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 복구 비용 및 위험 부담을 고려해야 합니다. 최신식 설비 및 마감재로 복구하는 것을 가정하고, 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본 건의 감정가는 120,000,000원이며, 화재 피해를 감안한 금액임을 명시하고 있습니다. 일반적으로 피해가 큰 물건의 경우 감정가 이하로 입찰을 고려하기도 하나, 본 건은 신축이라는 점과 복구 시 가치 상승 가능성을 감안해야 합니다. 따라서 현재 감정가를 기준으로 하되, 복구 비용 및 시장 상황을 고려하여 낙찰 후 복구 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 복구 비용을 고려할 때, 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 감정가 대비 약간 할인된 가격으로, 입찰자의 신중한 접근을 반영합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.