나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [24] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (24)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층406호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

* 건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 건물 개요: BL Castle, 지상 5층, 2021년 11월 16일 사용승인, 총 36호 (본건은 4층 406호)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 대지권 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 신청 채권자: 김OOOOO (부동산강제경매)

* 말소기준권리: (본문에 직접적으로 명시되지 않으나, 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준이 될 것으로 예상됩니다. 명확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권정아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 20일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수되는 권리: 본건과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 총 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상 명확히 확인되지 않으나, "지상권개요"에 대한 언급이 있습니다. (추가 확인 필요)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 괴정동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 동향은 다음과 같습니다.

* 대호하이츠(128-13)의 경우, 2015년 준공된 다세대주택(49.86㎡)이 2026년 7월 15,950만원에 거래되었습니다.

* 영승골드빌라(93-5)는 1997년 준공된 다세대주택(65.52㎡)으로, 2026년 7월 13,100만원에 거래되었습니다.

* 서일빌라(51-14)는 1991년 준공된 연립주택(58.5㎡)으로, 2026년 7월 10,600만원에 거래되었습니다.

* 대전광역시 서구 괴정동 지역의 연립주택 및 다세대주택 시세는 전용면적 10평당 약 1,300만원에서 1,700만원 선에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건(42.42㎡, 약 12.83평)의 경우, 이는 평당 약 1,015,625원 ~ 1,328,125원으로 환산됩니다.

* 본건은 2021년 사용승인된 연립주택으로 비교적 최신 건축물이나, 최근 발생한 화재로 인한 손상 상태를 감안할 때, 실제 시장 가치는 현저히 낮을 것으로 예상됩니다.

* 주변 상권은 주거 밀집 지역에 형성된 근린생활시설 위주로, 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 상권분석에서 언급된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

* 주거환경: 주택가와 상가가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 악영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재로 인한 내부 손상: 본건은 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태로 심각한 손상을 입었습니다. 이로 인해 즉시 거주가 어려운 상태이며, 대규모 보수 및 복구 공사가 필요합니다.

* 추가 구조적 손상 가능성: 현재 외부 관찰만으로는 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 구조적 손상 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다. 향후 추가적인 손상이 발견될 경우, 복구 비용이 더 증가하거나 건물의 안전성에 영향을 미칠 수 있습니다. 화재 복구는 피해 규모와 손상 상태에 따라 비용과 기간이 달라지며, 정확한 비용은 현장 진단 후 산출됩니다.

* 감정평가액의 현실성: 감정가 209,000,000원이 화재 발생 전 시세를 반영한 것인지, 아니면 복구 비용을 일부 고려한 것인지 명확하지 않습니다. 현재 손상 상태를 고려할 때, 복구 비용을 제외한 실질 가치는 상당 부분 낮을 것으로 예상됩니다.

* 주변 도로의 폭: 북서측 도로 폭이 약 3m로 협소한 편이어서, 주차 및 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 2021년 사용승인된 비교적 신축 연립주택입니다.

* 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 최근 발생한 화재로 인한 내부 전반의 심각한 손상입니다. 이로 인해 현재로서는 정상적인 주거 또는 임대가 어려운 상태이며, 상당한 복구 비용 발생이 불가피합니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없으므로 권리관계는 비교적 깨끗하다고 볼 수 있습니다.

* 입지 조건은 보통 수준이며, 주변 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 향후 화재 복구 및 수리 계획을 면밀히 세우고, 복구 비용을 철저히 산정하여 신중하게 입찰에 참여해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 잠재적 가치가 있습니다.

* 복구 후 가치 상승 기대: 화재로 인한 손상을 복구하고 내부를 새롭게 단장할 경우, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매입하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 관계의 복잡성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 209,000,000원입니다.

* 주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 실거래가를 비교해보면, 2015년 준공된 49.86㎡ 다세대가 15,950만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 10평당 시세가 약 1,300만원에서 1,700만원 선으로 형성되어 있음을 고려할 때, 본건(42.42㎡, 약 12.83평)의 경우 정상적인 상태라면 약 1억 6,640만원에서 2억 1,760만원 범위의 가치를 가질 수 있습니다.

* 하지만, 본건은 최근 발생한 화재로 인해 심각한 내부 손상을 입은 상태입니다. 이 복구 비용이 상당할 것으로 예상되며, 이는 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다.

* 화재 복구 비용은 피해 규모, 복구 방식, 소요 기간 등에 따라 달라지며, 전문가의 현장 진단을 통해 정확한 견적을 받아야 합니다.

* 따라서, 본건의 경우 현재 감정가보다는 화재 복구 비용과 미래 가치를 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 복구 비용 및 불확실성을 감안하여 감정가의 60~70% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 예상 복구 비용이 수천만원에서 억대에 이를 수 있음을 감안하면, 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (이는 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 면밀한 상태 확인 및 복구 비용 산정 후에 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.