나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [12] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (12)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층303호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 3층

* 사용승인일: 2021년 11월 16일

* 감정가: 120,000,000원

* 토지 면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

* 건물 면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,900,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1): 방희영

* 근저당권 (을1): 주식회사새마을금고자산관리회사 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 김용우 (말소됨)

* 강제경매 (갑2): 김다혜 (본건)

* 가압류 (갑3): 삼성카드

* 가압류 (갑4): 현대카드

* 임의경매 (갑5): 대전동부새마을금고

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 28일

* 확정일자: 2022년 01월 13일

* 배당신고일자: 2024년 06월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2015년 준공, 49.86㎡ (약 15평) 다세대가 2026년 7월 15,950만원에 거래되었습니다.

* 1997년 준공, 65.52㎡ (약 19.8평) 다세대가 2026년 7월 13,100만원에 거래되었습니다.

* 1991년 준공, 58.5㎡ (약 17.7평) 연립주택이 2026년 7월 10,600만원에 거래되었습니다.

* 본건은 24.35㎡ (약 7.37평)으로, 제공된 사례 중 가장 작은 면적(49.86㎡)보다도 훨씬 작은 원룸형입니다.

* 건축 연도(2021년)는 비교적 신축이나, 화재로 인한 심각한 손상 상태를 감안해야 합니다.

* 위 매매 사례들은 정상적인 상태를 기준으로 한 가격이므로, 본건의 화재 피해로 인한 가치 하락분을 반드시 고려하여 시세 판단을 해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 괴정네거리 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 본건 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육시설과의 관계 및 접근성을 확인해야 합니다.

* 기타: 도시형생활주택-원룸형으로 1인 가구 또는 소형 가구의 거주에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 건물 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태입니다. 외부 관찰만으로는 확인되지 않은 내부 구조적인 손상 가능성이 있으며, 이는 추가적인 복구 비용 발생 및 감정가 변동으로 이어질 수 있습니다.

* 복구 비용: 화재 피해 복구를 위한 상당한 비용이 예상되며, 이는 낙찰자의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 건물 유지보수: 비록 2021년 준공으로 비교적 신축이나, 화재로 인한 손상으로 인해 향후 유지보수에 더 많은 신경을 써야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재의 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 2026년 7월 발생한 화재로 인해 건물 내외부 마감재에 심각한 손상이 발생한 상태입니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 측면에서는 낙찰자에게 부담이 없습니다.

* 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 화재 피해로 인한 복구 비용 및 잠재적 위험 요인이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 향후 복구 계획 및 비용 산출이 입찰 결정에 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 지역 잠재력: 대전 서구의 주거 지역으로서, 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 120,000,000원

* 시세 분석 결과, 본건은 심각한 화재 피해를 입었으며, 이를 고려할 때 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 화재 복구 비용은 수천만원 이상 소요될 것으로 예상되며, 정확한 복구 견적을 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 종합적인 시장 상황, 복구 비용, 예상 수익률 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서, 실제 현장 조사를 통한 정확한 복구 비용 산정 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.