나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [34] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층507호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (34)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층 507호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 17.66㎡ (약 5.35평)

* 토지지분: 17.6644㎡ (약 5.35평)

* 건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 5층 507호로서, 사용승인일은 2021.11.16입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 노출판넬 마감이며, 내벽 및 바닥은 화재로 소실 및 그을음 상태이나, 창호는 하이샤시 창호 마감입니다.

* 이용상태: 본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 세장형의 평지로서, 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(괴정동 431)는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2021-12-02 (방희영)

* 근저당권 (말소기준): 2021-12-02 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2,900,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 주택임차권: 2024-04-16 (송지영, 90,000,000원) - 매각으로 말소 예정 (확정일자 2021-12-20, 전입일자 2022-01-05)

* 강제경매: 2025-11-04 (김다혜, 123,236,163원) - 본건 경매 사건

* 가압류: 2026-01-13 (현대카드, 18,296,101원) - 매각으로 말소 예정

* 임의경매: 2026-03-06 (대전동부새마을금고, 2026타경600441) - 매각으로 말소 예정

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 3,008,296,101원입니다.

* 인수되는 권리: 위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요'는 비어있는 것으로 확인되어, 추가적인 지상권 등 공시되지 않은 권리가 있는지 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송지영

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-05

* 확정일자: 2021-12-20

* 배당신고일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송지영은 대항력이 없으며, 확정일자(2021.12.20)가 말소기준권리(2021.12.02)보다 늦으므로 보증금 90,000,000원은 인수되지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 대전광역시 서구 괴정동 128-13 BL Castle (2015년 건축, 49.86㎡, 5층) - 2026년 7월 3일: 159,500,000원 (약 320만원/㎡)

* 대전광역시 서구 괴정동 93-5 영승골드빌라 (1997년 건축, 65.52㎡, 4층) - 2026년 7월 12일: 131,000,000원 (약 200만원/㎡)

* 대전광역시 서구 괴정동 51-14 서일빌라 (1991년 건축, 58.5㎡, 3층) - 2026년 7월 20일: 106,000,000원 (약 181만원/㎡)

* 시세 분석: 본건은 2021년 신축된 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 건축 연도가 가장 짧다는 장점이 있습니다. 그러나 제공된 비교 사례들은 본건보다 면적이 약 2배 이상 크며, 건축 연도도 더 오래되었습니다. 최근 매매 사례 중 가장 건축 연도가 비슷한 "대호하이츠"(2015년 건축, 49.86㎡)의 경우 ㎡당 약 320만원 수준입니다. 본건의 감정가는 120,000,000원으로 ㎡당 약 493만원으로, 이는 비교 사례의 ㎡당 시세 대비 높은 편입니다. 신축 연도 및 관련 법규 반영 등으로 인한 차이로 추정되나, 화재로 인한 심각한 피해를 감안할 때 실제 시장 가치는 감정가와 다를 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주변 시설: "괴정네거리" 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이하며, 주거 밀집 지역에 속합니다. (혐오시설 존재 여부는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 건물 내부 마감재, 집기 등 전반적인 부분이 화재로 인해 소실 및 그을음 상태입니다. 이는 즉각적인 대규모 수리 비용 발생을 의미하며, 건물의 안전성 및 내구성 확보를 위한 정밀 진단이 필수적으로 요구됩니다.

* 추가 손상 가능성: 화재로 인한 벽체, 기둥, 내부 배관 등 구조적 손상 여부는 외부 관찰만으로는 정확히 확인하기 어렵습니다. 추후 추가적인 손상이 발견될 경우, 감정평가액 변동 및 예상 수리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 신축 건물 대비 상대적으로 높은 감정가: 제공된 비교 매매 사례들과 비교했을 때, 본건의 ㎡당 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 이는 화재 피해가 반영된 가격임에도 불구하고, 향후 시장에서의 거래 가격 형성 시 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부가 심각하게 훼손된 상태입니다. 감정가는 120,000,000원으로 책정되었으며, 이는 현재 화재 피해 상태를 반영한 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 화재 피해로 인한 막대한 수리 비용 발생 가능성과 추가적인 구조적 손상 위험이 상존하므로, 투자 결정에 앞서 면밀한 현장 조사와 전문가의 진단이 필수적입니다. 신축 건물이라는 장점과 화재 피해라는 큰 단점이 공존하는 물건으로, 대규모 수리 후 가치 상승을 기대할 수 있다면 투자 가치가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공되어 비교적 최신 건물로, 노후된 건물에 비해 구조 및 설비 면에서 유리합니다.

* 화재 복구 시 가치 상승 잠재력: 현재 심각한 화재 피해 상태이나, 복구 및 정상화 시 신축 건물의 시장 가치를 회복할 수 있습니다.

* 초기 인수 부담 없음: 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어, 매각 대금 외 추가적인 보증금 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 입지조건: "괴정네거리" 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다. 현재 화재 피해로 인한 수리 비용 발생 및 추가적인 구조적 손상 가능성 등 높은 리스크를 내포하고 있습니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 이러한 리스크를 고려할 때 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다. 예상 수리 비용, 향후 시장 회복 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 90%~95% 수준인 110,000,000원 ~ 114,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 114,000,000원

Disclaimer: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문, 건축 전문가의 정밀 진단, 법률 및 세무 전문가의 검토를 통해 신중하게 이루어져야 합니다. 특히 화재 피해 상태에 대한 정확한 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.