나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [31] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (31)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 5층 504호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 191,000,000원

토지면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물면적: 38.77㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

건축물 정보:

건물명: BL Castle

주용도: 공동주택 (연립주택_원룸형)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 5층 중 5층

사용승인일: 2021년 11월 16일

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 세장형의 평지로, 현재 연립주택 건축 부지로 이용 중입니다.

본건 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 복수의 채권으로 인해 경매가 진행 중인 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 12월 2일에 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 건에 등기된 권리들은 모두 경매로 인해 말소될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

채권 최고액 총계: 3,168,296,101원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 7일

* 확정일자: 2023년 11월 24일

* 배당신고일자: 2025년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에서 말소될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 상권의 특징을 보입니다.

상업시설이 밀집한 지역과는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 근린생활시설은 도보로 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 괴정네거리 인근에 위치하여 지역 내 교통 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 주거 형태의 건물들이 혼재하고 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

화재로 인한 손상:

본건은 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실되고 그을음이 발생한 상태입니다. 감정평가 시 이러한 화재 피해를 감안하여 평가하였으나, 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 구조적 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인이 불가하며, 추가적인 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 가능성이 있습니다. 이로 인한 대규모 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

화재로 인한 내부 상태를 감안하여 현장 조사가 이루어졌으므로, 입찰 시 해당 사항을 충분히 고려해야 합니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근(2021년)에 사용승인된 건물입니다.

입지, 교통, 주거 환경 등 기본적인 조건은 무난한 편이나, 최근 발생한 화재로 인해 내부 마감재 등이 심하게 훼손된 상태가 가장 큰 리스크 요인입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 보입니다.

화재로 인한 복구 비용 및 잔존 가치 하락 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

최근 준공된 건물로, 화재 이전 상태에서는 신축급에 가까운 양호한 상태였을 것으로 추정됩니다.

화재 복구가 완료된다면 즉시 재임대 또는 실거주가 가능할 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 높지 않다면, 복구 비용을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 유사 면적(약 50㎡)의 연립/다세대 주택이 2026년 7월에 159,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

하지만 본건은 심각한 화재 피해를 입은 상태이므로, 수리 비용 및 화재로 인한 가치 하락분을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

화재 복구 비용을 감안할 때, 현재 상태로는 시장 가치가 크게 하락한 것으로 보입니다.

이에 따라, 잠재적 수리 비용 및 위험 부담을 고려하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 130,000,000원

(위 예상 입찰가는 화재 복구 비용 및 추가적인 위험 요소를 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 전문가의 의견을 반드시 참고하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.