나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [19] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2026. 7. 26. 내부 화재발생으로 인하여 재감정을 실시함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (19)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층401호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.11.16)

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

감정가: 96,000,000원

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

2. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

도로: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획: 본건 대지권 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

권리내역: 본건은 부동산강제경매 사건입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 엄

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-09-04

* 확정일자: 2024-08-26

* 배당신고일자: 2026-01-27

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 없음. 임차인 엄 은 대항력이 없어 경매 완료 시 모든 권리가 소멸됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항: 중복병합사건, 중복사건입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 괴정네거리 인근에 위치하며, 주거용 건물 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

상권 특성: 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설이 분포하고 있으며, 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

건축물: BL Castle, 2021년 11월 16일 사용승인된 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

내부 상태: 2026년 7월 26일 내부 화재 발생으로 인해 마감재, 집기 등이 소실 및 그을음 상태로 조사되었습니다.

설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 시설: (외부 검색 결과 기반) 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 괴정네거리 주변의 일반적인 주거 및 상업 지역 시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

화재 피해: 2026년 7월 26일 발생한 내부 화재로 인한 심각한 손상(마감재 소실 및 그을음)이 있습니다.

복구 비용: 내부 수리 및 원상 복구를 위해 상당한 비용이 예상됩니다.

구조적 손상 가능성: 화재로 인한 벽체, 기둥, 내부 배관 등 구조적 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인이 어렵습니다. 추가적인 손상이 발견될 경우 감정가 변동 및 예상 수리비 증가 가능성이 있습니다.

중복병합사건: 사건 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 소재하는 2021년식 신축 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

괴정네거리 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만, 2026년 7월 26일 발생한 내부 화재로 인해 물건의 가치가 크게 훼손된 상태입니다. 감정평가 시 이를 반영하여 재감정을 실시하였으나, 전문가의 면밀한 현장 조사를 통한 구조적 안전성 및 예상 복구 비용 산출이 필수적입니다.

권리상 인수되는 부담은 없으므로, 화재 피해 복구 비용과 향후 주택 가치 상승 가능성을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 자체의 물리적 노후도가 낮습니다.

입지: 대전 서구 괴정동이라는 지역적 이점 및 괴정네거리 인근의 생활 편의 접근성이 좋습니다.

가격 메리트: 화재 피해로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 복구 후 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 단지 또는 유사한 면적 및 연식의 매물 정보는 찾기 어렵습니다.

* 유사 면적(약 7.37평)은 대부분 오래된 빌라나 다세대 주택에서 더 넓게 분포하며, 신축 원룸형 도시형생활주택의 시세 정보를 직접 비교하기는 어렵습니다.

* 참고로, 2015년식 대호하이츠(128-13)의 전용면적 49.86㎡(약 15.08평)가 2026년 7월 3일에 159,500,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(2021년식, 24.35㎡)이 정상적인 상태였다면 그 가치는 더 높게 평가될 수 있습니다.

시세 대비 고려사항:

* 본건의 감정가 96,000,000원은 2026년 7월 26일 화재 발생 후 재감정을 거친 가격입니다.

* 화재로 인한 내부 마감재 및 집기의 소실, 그을음 상태 등을 고려할 때, 상당한 수준의 복구 및 리모델링 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 현재 전문가의 정확한 견적이 필요하지만, 최소 2,000만원에서 5,000만원 이상의 비용이 소요될 수 있습니다.

* 구조적 손상 여부에 따라 이 비용은 더 늘어날 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 심각한 화재 피해를 입었으므로, 실제 취득 후 발생할 복구 비용을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가 9,600만원을 기준으로, 복구 비용과 잠재적 위험을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서, 현장 답사 후 정확한 상태 확인 및 복구 비용 견적을 토대로 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.