나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [23] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층405호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 대전지방법원 2025타경3946 (23)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층405호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

전용면적: 약 7.74평 (25.58㎡)

대지권지분: 약 5.62평 (18.56㎡)

감정가: 126,000,000원

건축 사용승인일: 2021년 11월 16일

건축 구조: 철근콘크리트구조

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 대지권 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 약 8m 미만의 소로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이서연

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021년 12월 14일

* 확정일자: 2022년 08월 22일

* 배당신고일자: 2025년 11월 20일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대전광역시 서구 괴정동 일대의 연립 및 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 15,950만원, 전용면적 49.86㎡ (약 15.08평), 2015년 건축 다세대 주택.

* 2026년 7월 거래: 13,100만원, 전용면적 65.52㎡ (약 19.82평), 1997년 건축 다세대 주택.

* 2026년 7월 거래: 10,600만원, 전용면적 58.5㎡ (약 17.69평), 1991년 건축 연립 주택.

본 물건은 전용면적 약 7.74평으로, 상기 거래 사례들보다 면적이 작으나 2021년에 건축되어 신축에 해당한다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가는 126,000,000원으로, 비교 사례들의 평당 가격과 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 신축 연도를 반영한 것으로 보이나, 물건의 실제 상태를 고려한 재평가가 필요합니다.

4.2. 주변 시설

본 물건이 위치한 지역은 단독주택 및 다양한 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 학교 등 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본 물건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 현재 이용 중에 있습니다.

5.2. 건물 설비

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 그리고 공용 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재 피해

가장 중대한 리스크 요인은 최근 발생한 화재로 인한 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)의 소실 및 그을음 상태입니다. 이는 즉각적인 수리 및 복구가 필요한 상태이며, 상당한 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 추가 손상 가능성

화재로 인한 벽체, 기둥, 내부 배관 등 구조적 또는 설비적 손상 여부가 외부 관찰만으로는 확인 불가합니다. 추후 추가적인 손상이 발견될 경우, 감정가 변동 및 수리 비용 증가 가능성이 있습니다.

6.3. 협소한 면적

약 7.74평의 전용면적은 1인 가구 등 실수요자에게는 적합할 수 있으나, 활용도 측면에서 제한적일 수 있습니다.

6.4. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 경매 절차가 진행되고 있어, 관련 절차의 복잡성을 숙지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 2026년 7월 26일에 발생한 화재로 인해 내부 전체가 소실 및 그을음 상태에 있는 심각한 상태입니다. 이로 인해 내부 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 보이며, 숨겨진 구조적 하자 발생 가능성에 대한 높은 리스크를 안고 있습니다. 권리 관계는 명확하고 인수되는 보증금이 없어 비교적 깨끗하나, 물건 자체의 물리적인 하자 보수가 최우선적으로 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 화재 피해 복구를 통해 신축과 같은 상태로 복원 시, 투자 가치 상승 기대.

* 작은 전용면적(약 7.74평)으로 실수요자(1인 가구 등)의 매입 후 복구 수요 가능성.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 비교적 수월할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 126,000,000원

본 물건은 신축 연도라는 강점에도 불구하고, 최근 발생한 화재로 인한 심각한 피해가 직접적인 가치 하락 요인으로 작용하고 있습니다. 복구 비용, 잠재적 하자 리스크, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다.

제시된 정보와 시장 상황을 감안할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 예상 복구 비용 및 추가 손상 가능성 등을 감안한 추정치이며, 실제 현장 조사와 전문가의 면밀한 진단을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.