나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [22] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (22)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층 404호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 건축일자: 2021년 11월 16일

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

* 건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요 등 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 허시은

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024-01-15

* 확정일자: 2024-01-16

* 배당신고일자: 2026-01-30

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 임차인 허씨는 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 괴정네거리 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

* 주변 부동산 거래 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 2015년식 다세대 주택 (전용 49.86㎡): 159,500,000원

* 1997년식 다세대 주택 (전용 65.52㎡): 131,000,000원

* 1991년식 연립 주택 (전용 58.5㎡): 106,000,000원

* 분석: 본 건은 2021년식의 신축 건물이라는 점에서 다른 거래 사례들과 차별점이 있습니다. 하지만 거래된 사례들이 본건보다 면적이 크고 연식이 오래되었음에도 불구하고, 본건의 감정가는 이들보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 연식에 대한 가치 반영으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택-원룸형 연립주택으로 이용 중입니다.

* 내부 상태: 본건은 2026년 7월 26일 발생한 내부 화재로 인해 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비 및 공용 승강기 설비를 갖추고 있으나, 화재 피해로 인한 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 가장 큰 리스크 요인으로, 건물 내부 마감재 및 집기류가 상당 부분 소실 및 그을음 상태입니다. 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

* 추가 손상 가능성: 벽체, 기둥, 내부 배관 등 구조적인 손상 여부는 외부 관찰로만으로는 확인이 불가합니다. 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액 변동 및 예상치 못한 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 점유: 임차인 허씨는 대항력이 없으나 현재 거주 중이므로 명도 절차가 필요합니다. 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 중복 병합 사건: 사건 번호에 "중복병합사건", "중복사건" 표기가 있어, 관련 사건의 진행 상황 및 본건 경매 절차에 미칠 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점이 장점이나, 최근 발생한 화재로 인해 내부 마감재 등이 심각하게 훼손된 상태입니다.

* 감정가 209,000,000원은 신축 연식을 반영한 것으로 보이나, 현재의 화재 피해 상태를 감안할 때 실제 시장 가치는 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

* 권리상 인수 부담은 없으나, 막대한 복구 비용과 명도 절차에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식: 2021년 준공으로 건물 자체의 노후도가 낮아, 향후 수명과 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 저가 취득 기회: 화재 피해로 인한 가치 하락으로 인해, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 복구 비용 고려 필수)

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이므로 명도 절차에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 주변 시세 (2026년 7월 기준, 신축 아님): 약 106,000,000원 ~ 159,500,000원 (면적 및 연식 상이)

* 분석: 본건은 신축 연식의 장점이 있지만, 화재로 인한 복구 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 복구 비용을 고려하면 신축 연식의 프리미엄이 상쇄될 가능성이 높습니다. 감정가는 현재의 피해 상태를 반영하지 않은 가격일 가능성이 있습니다.

* 예상 복구 비용은 최소 5천만원에서 1억원 이상이 소요될 수 있습니다. 따라서 투자자는 복구 비용을 감안하여 실질적인 취득가격을 산정해야 합니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 60~70% 수준인 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통해 내부 피해 정도를 직접 확인하고, 복구 견적을 받은 후 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.