나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [25] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층407호 연립주택 경매

대전광역시 서구 갈마로219번길 29, 비엘캐슬 4층407호 (연립주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경3946(대전지방법원 경매1계). 감정가 120,000,000원, 최저가 120,000,000원. 매각기일은 2026-10-26입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 3946 [25]
소재지	대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층407호
도로명주소	대전광역시 서구 갈마로219번길 29, 비엘캐슬 4층407호
용도	연립주택
건물명	비엘캐슬
매각기일	2026.10.26
관할법원	대전지방법원 경매1계 (042-470-1801)
이용제한	(저촉)상대보호구역, 가축사육제한구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 제2종일반주거지역

대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층407호 연립주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	17.66㎡ (5.34평)
건물면적	24.35㎡ (7.36평)

금액

감정가	120,000,000원
최저가	120,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	12,000,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.26	120,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 &quot;괴정네거리&quot; 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
건물의 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 &quot;제4층 제401호&quot; 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.
이용상태: 본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 &quot;연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지&quot; 로 이용중입니다.
인접 도로상태등: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 본건은 후첨 &quot;사진용지&quot; 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (25)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 4층 407호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

건축년도: 2021년 11월 16일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

전유부: 4층 407호

특이사항: 건물 내부에 화재로 인한 소실 및 그을림 상태 (2026년 7월 26일 발생)

1.4. 토지 정보

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 롯데백화점과 한민전통시장이 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

* 소유권 보존: 방희영 (2021-12-02)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2021-12-02, 2,900,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김하늘 (2025-11-26, 110,000,000원, 전입 2021-12-30, 확정 2021-12-08) - 말소

* 강제경매: 김다혜 (2025-11-04, 123,236,163원) - 말소

* 가압류: 현대카드 (2026-01-13, 18,296,101원) - 말소

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2026-03-06) - 말소

등기부채권 총액: 3,028,296,101원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김하늘 (김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-30

* 확정일자: 2021-12-08

* 배당신고일자: 2025-11-25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부 상 주택임차권이 말소되었으며, 대항력이 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권(2021-12-02)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인 김하늘 씨는 대항력이 없으며, 등기부상 해당 권리도 말소된 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태의 건물을 취득할 것으로 보입니다.

4. 시세 및 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 대전광역시 서구 괴정동 128-13 (대호하이츠, 2015년 준공, 49.86㎡): 2026년 7월 15,950만원에 거래

* 대전광역시 서구 괴정동 93-5 (영승골드빌라, 1997년 준공, 65.52㎡): 2026년 7월 13,100만원에 거래

* 대전광역시 서구 괴정동 51-14 (서일빌라, 1991년 준공, 58.5㎡): 2026년 7월 10,600만원에 거래

4.2. 시세 분석

본건은 2021년 준공된 신축 건물임에도 불구하고 내부 화재로 인한 심각한 손상 상태입니다. 비교 대상 물건들은 본건보다 건축 연도가 오래되었고, 면적도 더 넓습니다.

대호하이츠(2015년 준공, 49.86㎡)의 경우, 3.3㎡당 약 1,015만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 감정가는 24.35㎡에 120,000,000원으로, 3.3㎡당 약 1,628만원 수준입니다. 이는 신축 프리미엄이 반영된 가격으로 보이나, 화재 피해로 인해 실제 가치는 이보다 낮을 수 있습니다. 감정평가 시 화재 피해를 고려하였으나, 피해 범위 및 복구 비용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 감정가 대비 분석

감정가 120,000,000원은 화재 피해를 감안한 금액으로, 신축 건물임을 고려할 때 최저한의 가치일 수 있습니다. 그러나 현재 화재 피해 상태와 추후 발생할 수 있는 복구 비용 및 기간을 고려하면, 입찰 시 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

본건 인근에 롯데백화점과 한민전통시장이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한 괴정동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리에도 편리합니다. 주변에 마트, 편의점 등 다양한 근린시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 대전괴정중학교: 도보로 접근 가능한 거리에 위치하며, 학군 등급이 양호한 편입니다.

* 대전괴정고등학교: 인근에 위치하고 있습니다.

* 대전산업정보고등학교: 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 리스크

가장 큰 리스크는 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인한 건물 내부의 심각한 소실 및 그을림 상태입니다. 마감재, 집기, 벽지, 바닥, 내장재 등이 소실되었으며, 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인이 불가하여 추가 손상이 발견될 경우 감정가액 변동 가능성이 있습니다. 상당한 수준의 복구 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 권리 관계 리스크

등기부상 모든 권리가 말소 예정으로, 낙찰자가 인수할 별도의 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

6.3. 시장 및 기타 리스크

신축 건물임에도 불구하고 화재 피해로 인한 시세 하락 위험이 존재합니다. 또한, 복구 후 시장 상황에 따라 기대했던 만큼의 가치 상승이 이루어지지 않을 수도 있습니다.

7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2021년에 사용 승인된 신축 건물로, 화재 복구 시 잠재적 가치 상승 기대

* 입지 조건: 대전 서구 괴정동의 주요 상권(괴정네거리, 롯데백화점, 전통시장) 인근으로 편의시설 접근성 우수

* 신축 원룸형 주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 수요 가능성

* 시세 차익 가능성: 화재 피해로 인한 급매물로, 복구 및 가치 상승을 통해 시세 차익 기대

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 'BL Castle' 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 대전 서구 괴정동의 편리한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치합니다. 그러나 2026년 7월 발생한 화재로 인해 건물 내부가 심하게 훼손된 상태이며, 이는 상당한 복구 비용과 시간을 요구하는 주요 리스크입니다. 감정평가 시 화재 피해를 반영하였으나, 잠재적 추가 손상 가능성과 복구 비용의 불확실성을 충분히 고려해야 합니다. 권리 관계는 인수 부담이 없어 깨끗하나, 건물의 물리적 상태 회복이 투자의 핵심이 될 것입니다. 신중한 접근과 철저한 현장 확인, 복구 계획 수립이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이며, 이는 화재 피해를 고려한 금액입니다. 주변 시세 및 신축 건물의 일반적인 가치를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 화재 피해의 심각성과 복구에 필요한 비용 및 기간을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 복구 후의 가치를 고려하되, 현재의 손상 상태와 불확실성을 반영하여 감정가의 85% 수준인 약 102,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 복구 견적을 토대로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보