나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [7] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층207호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (7)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층207호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

* 토지지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

* 건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

* 건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김 (김OOOOO)

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 내부 화재로 인한 손상 상태 확인 필수

* 특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 방희영 (2021-12-02)

* 근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,900,000,000원, 2021-12-02) - 말소기준권리

* 주택임차권: 권민희 (30,000,000원, 2024-02-19 전입, 2024-02-06 확정) - 말소

* 강제경매: 김 (123,236,163원, 2025-11-04) - 말소

* 가압류: 현대카드 (18,296,101원, 2026-01-13) - 말소

* 임의경매: 대전동부새마을금고 (2026-03-06) - 말소

* 말소기준권리: 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (2021-12-02)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당권, 주택임차권, 강제경매, 가압류, 임의경매는 모두 매각으로 소멸됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 해당 권리 없음)

* 총 인수 채무액: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 권* (권민희)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자: 2024-02-19

* 확정일자: 2024-02-06

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소기준권리 이후의 권리로서 대항력이 없으며, 보증금은 배당을 통해 회수될 예정이므로 인수 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 괴정동 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 연립/다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역임. 괴정네거리 인근으로 유동인구 및 상업 활동이 활발한 편임.

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 2026년 7월 거래된 유사 물건(대전 서구 괴정동, 2015년식, 49.86㎡)이 15,950만원에 거래됨. 이는 3.198만원/㎡의 시세임.

* 2026년 7월 거래된 유사 물건(대전 서구 괴정동, 1997년식, 65.52㎡)이 13,100만원에 거래됨. 이는 2.000만원/㎡의 시세임.

* 2026년 7월 거래된 유사 물건(대전 서구 괴정동, 1991년식, 58.5㎡)이 10,600만원에 거래됨. 이는 1.812만원/㎡의 시세임.

* 본건(BL Castle, 2021년식, 24.35㎡)은 비교적 신축 건물이나 화재 피해로 인해 가치 하락이 예상됨. 감정가는 120,000,000원 (약 4.928만원/㎡)으로 산정되었으나, 이는 화재 피해를 감안한 가격임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 괴정네거리 인근으로 각종 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임 (상대보호구역).

* 교통시설: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋음.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 화재 피해: 가장 큰 리스크 요인임. 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태임. 수리 및 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됨.

* 추가 손상 가능성: 화재로 인한 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 손상 여부는 외부 관찰로 확인이 불가하며, 추후 추가 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 가능성이 있음.

* 신축 건물의 하자: 2021년 신축된 건물로, 화재 외 다른 구조적 하자 발생 가능성도 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 신축(2021년 준공) 도시형생활주택(원룸형)으로, 입지 및 교통 조건은 양호한 편임. 그러나 2026년 7월 발생한 화재로 인해 내부가 심하게 훼손된 상태로, 감정평가액 120,000,000원은 이러한 피해를 감안한 가치임. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 화재로 인한 복구 비용 및 추가 손상 가능성 등 잠재적 리스크가 높으므로 철저한 현장 조사를 통한 손상 상태 파악 및 복구 비용 산정이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 신축 건물로, 화재 복구 시 가치 상승 잠재력이 있음.

* 양호한 입지: 괴정네거리 인근으로 주거 및 상업 편의시설 접근성이 우수함.

* 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 120,000,000원이며, 이는 화재 피해를 감안한 가격임.

* 그러나 내부 전소 수준의 피해로 인해 복구 비용이 상당할 것으로 예상되며, 이에 대한 위험 프리미엄을 고려해야 함.

* 주변 유사 신축 건물의 시세 (2015년식, 49.86㎡ 기준 약 3.198만원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가(약 4.928만원/㎡)는 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보임.

* 화재 피해 복구 비용 및 향후 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.