나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [2] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (2)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층202호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김 *

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

토지지분: 17.6644㎡ (약 5.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.35㎡ (약 7.37평)

건물지분: 24.3469㎡ (약 7.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본 건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 대지권 토지(1. 괴정동 431)는 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역) 및 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

2.5. 주변 시설

주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호한 것으로 파악됩니다. 검색 결과 상 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(접수일자: 2021-12-02)입니다. 이에 따라 해당 근저당권보다 늦게 설정된 강제경매(김 *, 2025-11-04), 가압류(현대카드, 2026-01-13), 임의경매(대전동부새마을금고, 2026-03-06)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 개요에 기재된 내용이 없으므로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-22

* 확정일자: 2024-01-04

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기부채권 총액

2,918,296,101원

4. 상권분석

5.

4.1. 인근 시세 동향

인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 대호하이츠 (2015년 준공, 49.86㎡ 전용면적): 2026년 7월 3일, 159,500,000원에 거래됨.

* 영승골드빌라 (1997년 준공, 65.52㎡ 전용면적): 2026년 7월 12일, 131,000,000원에 거래됨.

* 서일빌라 (1991년 준공, 58.5㎡ 전용면적): 2026년 7월 20일, 106,000,000원에 거래됨.

4.2. 본건과의 비교 분석

본 건은 2021년 11월 16일 사용 승인된 비교적 신축 건물(연립주택, 도시형생활주택-원룸형)이나, 건물 면적이 24.35㎡ (약 7.37평)으로 인근 거래 사례에 비해 작은 편입니다. 또한, 감정가 120,000,000원은 평당 약 1630만원 수준으로, 인근 신축이 아닌 빌라의 거래가(평당 약 180~320만원)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 신축 연식과 화재 전 상태를 고려한 감정가일 수 있습니다.

4.3. 시장 전망

본 건은 화재로 인한 심각한 손상 상태가 감정평가서에 명시되어 있어, 이를 감안한 시세 반영이 중요합니다. 정상적인 상태라면 신축 연식으로 인해 가치가 있을 수 있으나, 현재는 복구 비용 및 손상 정도에 따라 가치가 크게 하락할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 4층 401호로, 사용승인일은 2021년 11월 16일입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 노출 판넬 마감, 내벽 및 바닥은 벽지, 타일, 장판지 마감 등이나, 화재로 인해 소실 및 그을림 상태로 심각한 손상을 입었습니다. 창호는 하이샤시 마감입니다.

5.2. 이용 상태

연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방 설비, 소방 설비, 공용 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 다만, 화재로 인해 설비의 정상 작동 여부는 불확실합니다.

5.4. 토지 형상 및 이용

세장형의 평지로, 현재 '연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지'로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 화재로 인한 심각한 손상

감정평가서에 명시된 바와 같이, 본 건은 화재로 인해 내부 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등)가 소실 및 그을음 상태입니다. 외부 관찰만으로 확인된 손상이며, 벽체, 기둥, 내부 배관 등의 추가 손상 가능성도 배제할 수 없습니다. 이는 복구 비용 상승 및 거주 불가 상태로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 중복 병합 사건

사건번호에 (2)가 붙어 있고, 특이사항 및 특수물건정보에 중복병합사건, 중복사건, 공동담보라고 명시되어 있어, 경매 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

6.3. 추가 손상 가능성

감정평가서의 '기타참고사항'에 따르면, 화재로 인한 손상 정도를 외부 관찰로만 확인하였으며, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있다고 합니다. 이는 입찰 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 최근 발생한 화재로 인해 내부 전반에 걸쳐 심각한 손상이 발생한 상태입니다. 감정가 1억 2천만원은 정상적인 상태라면 연식 대비 적정할 수 있으나, 화재 피해를 고려하면 실질 가치는 크게 하락할 것으로 판단됩니다. 권리분석상 인수할 임차인 보증금이나 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석되어 권리관계는 명확한 편입니다. 그러나 막대한 복구 비용과 추가 손상 가능성이라는 큰 위험 요소를 안고 있어, 철저한 현장 확인 및 복구 비용 산정이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

9.

* 신축 연식의 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 화재 복구 시 비교적 현대적인 시설을 갖출 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 화재로 인한 급격한 가치 하락분을 고려하여 매수할 경우, 복구 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수해야 할 임차인 보증금이나 권리가 없어 권리상 복잡함이 적습니다.

9. 예상 입찰가

10.

현재 감정가는 120,000,000원이나, 건물 내부의 심각한 화재 손상을 고려할 때 이는 정상 물건 기준의 가격으로 판단됩니다. 예상 복구 비용이 상당할 것으로 예상되며, 추가 손상 가능성까지 감안하면 실질적인 취득 가치는 감정가보다 훨씬 낮아야 합니다.

인근 유사 면적 및 연식의 정상 물건 시세, 그리고 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여, 낙찰 후에도 충분한 수익성을 확보할 수 있도록 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 이 가격대는 화재로 인한 상당한 가치 하락과 복구 비용을 반영한 것으로, 상세한 복구 계획 수립 및 비용 산정 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.