나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [6] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경3946 (6) 부동산 강제 경매 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3946 (6)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OOOOO

감정가: 201,000,000원

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 2층206호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-원룸형)

건축년도: 2021년 11월 16일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.78㎡ (약 9.31평)

토지지분: 30.7774㎡ (약 9.31평)

건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

건물지분: 42.4208㎡ (약 12.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 2층 206호

내외부 마감: 외벽 드라이비트 및 일부 노출판넬 마감, 내벽 및 바닥 벽지, 타일, 장판지 마감 등.

화재 피해: 건물 내외부 마감재, 집기 등이 화재로 인해 소실 및 그을음 상태임. (2026년 7월 26일 발생)

1.5. 특이사항

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 건입니다.

건물 내부가 화재로 인해 소실 및 그을음 상태이며, 이는 감정평가에 반영되었으나 추가적인 손상 여부는 외부 관찰만으로는 확인 불가하여 감정평가액 변동 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

인접 도로: 본건 남동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 3m의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

2.4. 주변 환경 및 혐오시설

주변 탐색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 통상적인 도시 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 12월 02일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권 이하 모든 권리(근저당권, 주택임차권, 강제경매, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 18일

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2024년 07월 18일

확정일자: 2023년 12월 29일

배당신고일자: 2024년 08월 09일

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2023년 12월 29일

확정일자: 2023년 12월 29일

배당신고일자: 2024년 08월 09일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 절차로 인해 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 시장 분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 2026년 7월 기준으로 괴정동 일대의 다세대 및 연립주택 실거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이합니다.

* 2015년식, 49.86㎡ (약 15.08평) 빌라가 15,950만원에 거래되었습니다. (평당 약 105.77만원)

* 1997년식, 65.52㎡ (약 19.82평) 빌라가 13,100만원에 거래되었습니다. (평당 약 66.09만원)

* 1991년식, 58.5㎡ (약 17.70평) 빌라가 10,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 59.89만원)

4.2. 본건 시세 평가

본건은 2021년 건축된 신축 건물(BL Castle)로, 건물 자체의 신축성과 브랜드 가치는 긍정적 요인입니다. 건물 면적은 42.42㎡ (약 12.83평)으로 비교적 소형입니다.

다만, 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부가 전소 및 그을음 상태인 점이 시세에 결정적인 하락 요인으로 작용합니다. 이는 실거래가 및 향후 시장 가치 평가에 중대한 영향을 미칠 것입니다. 감정가 201,000,000원은 화재 피해를 감안한 가격일 가능성이 높으나, 복구 비용 및 추가 손상 가능성을 고려할 때 시장 상황과 괴리가 있을 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 생활 환경

본건 소재지는 괴정네거리 인근으로, 일반적인 도시 주거 지역으로서 필요한 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 화재로 인한 심각한 손상

가장 큰 리스크는 화재로 인한 건물 내부의 전반적인 소실 및 그을음 상태입니다. 이는 거주 불가 상태이며, 대규모 수리 또는 재건축 수준의 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 외부 육안 확인만으로 손상 정도를 판단하기 어려워, 실제 복구 비용은 예상보다 클 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채무 부담

집합건물 등기부상 채권 총액이 약 33억 원에 달하여, 본건 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 비록 말소기준권리 이하 권리는 소멸되지만, 이는 소유주의 심각한 재정적 어려움을 방증하며, 경매 절차의 복잡성이나 이해관계자 간의 다툼이 있을 가능성을 시사합니다.

6.3. 복구 및 재매각의 불확실성

화재 피해 복구에는 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 복구 후에도 시장에서 제 값을 받고 매각하거나 임대하는 데 어려움이 따를 수 있으며, 복구 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 문제가 발생할 가능성이 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 최근 발생한 화재로 인해 건물 내부 상태가 매우 심각하여 사실상 전부 재시공이 필요한 상태입니다. 이러한 조건은 투자에 있어 매우 높은 위험 요인으로 작용합니다. 그러나, 낮은 낙찰가로 취득할 경우, 성공적인 복구 및 재매각을 통해 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수도 있는 하이 리스크-하이 리턴(High Risk-High Return) 물건입니다. 투자자는 화재 복구 비용을 면밀히 산정하고, 본건의 잠재적 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 역세권 (대중교통 편리)

* 화재 피해로 인한 급매 가능성 및 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

본건은 화재로 인한 심각한 피해 상태를 감안하여, 복구 비용 및 제반 위험 요소를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 인수할 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려하되, 막대한 복구 비용 발생 가능성을 반영하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하였습니다.

예상 입찰가: 141,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 복구 비용 산정, 주변 시세 변동, 입찰 참여 경쟁 정도 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 실제 입찰 시에는 반드시 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태를 면밀히 파악하고, 복구 및 재매각 전략을 수립한 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.