나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3946 [17] 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 "제4층 제401호" 로서, (사용승인일 : 2021.11.16) 외벽: 드라이비트 및 일부 노츨판넬 마감 등이며, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감 등이나, 화재로 소실 및 그을림 상태이며, 창호: 하이샤시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 연립주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별난방설비, 소방설비, 공용 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 가격조사일 현재 "연립주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 괴정동 431) : 제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 후첨 "사진용지" 와 같이 내부 화재(2026.07.26)로 마감재(집기, 벽지, 바닥, 내장재 등) 등 소실 및 그을음 상태로 현장 조사되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다. - 본건은 화재로 인한 손상의 정도를 외부관찰에 의해 확인하였으며, 벽체, 기둥 및 내부 배관 등에 의한 손상 여부는 확인이 불가한 바, 추후 추가적인 손상이 확인될 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동 431 비엘캐슬 3층308호에 소재한 연립주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경3946 (17)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

토지 면적은 17.66㎡(약 5.34평)이며, 건물 면적은 24.35㎡(약 7.37평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 308호로, 2021년 11월 16일에 사용 승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 김OOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정네거리" 북측에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본 건 남동측으로는 폭 약 6m, 북서측으로는 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사)

* 을2 주택임차권 (조현원)

* 갑2 강제경매 (김다혜)

* 갑3 가압류 (현대카드)

* 갑4 임의경매 (대전동부새마을금고)

본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 조현원이 있으며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 2월 8일, 확정일자 2022년 1월 18일입니다. 배당신고일자는 2024년 8월 9일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시장 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 매매 사례가 확인되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 대전 서구 괴정동 128-13번지 대호하이츠(2015년식, 49.86㎡, 5층)가 159,500,000원에 거래되었습니다. 이는 약 1058만원/평 수준입니다.

* 2026년 7월 12일, 대전 서구 괴정동 93-5번지 영승골드빌라(1997년식, 65.52㎡, 4층)가 131,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 661만원/평 수준입니다.

* 2026년 7월 20일, 대전 서구 괴정동 51-14번지 서일빌라(1991년식, 58.5㎡, 3층)가 106,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 599만원/평 수준입니다.

본 건은 2021년 11월 사용 승인된 신축급 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 24.35㎡(약 7.37평)입니다.

가장 유사한 조건의 대호하이츠 사례(49.86㎡, 159,500,000원)를 기준으로 평당가를 환산하면 약 1058만원/평입니다.

본 건 면적(7.37평)에 이를 적용할 경우, 화재 피해가 없는 상태에서의 시장 가치는 약 7,800만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 120,000,000원은 이러한 시장 거래가 및 물건 상태(화재 피해)를 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 괴정네거리 인근에 위치하여 주변에 단독주택, 다가구주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 수월할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 화재로 인한 피해입니다. 2026년 7월 26일 발생한 화재로 인해 내부 마감재, 집기 등이 소실 및 그을음 상태에 있습니다. 이는 상당한 보수 및 복구 비용 발생을 의미하며, 건물의 구조적 안전성에 대한 추가적인 점검이 필요할 수 있습니다.

화재로 인한 손상 정도는 외부 관찰에 의한 것으로, 내부 벽체, 기둥 등 추가적인 손상이 발견될 경우 감정평가액 변동 가능성이 있습니다.

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 권리 관계나 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

신축 건물임에도 불구하고 화재 피해로 인해 하자 문제가 더욱 부각될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택임에도 불구하고, 최근 화재로 인해 내부 마감재 등이 심각하게 훼손된 상태입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수되는 권리는 없으며, 임차인 조현원 역시 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 보입니다.

감정가 1억 2천만원은 주변 시세와 화재 피해 상태를 고려할 때 다소 높다고 판단됩니다.

화재로 인한 복구 비용 및 건물 안전성 확인이 최우선 과제이며, 이를 충분히 고려하여 입찰 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 화재 피해 복구 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지: 괴정네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 저가 매수 기회: 화재 피해로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 24.35㎡(약 7.37평)입니다.

유사 신축 건물인 대호하이츠(49.86㎡)의 최근 매매가(159,500,000원)를 기준으로 평당 약 1058만원으로 환산 시, 본 건의 화재 피해가 없는 상태에서의 시장 가치는 약 7,800만원으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 화재로 인한 내부 마감재 소실 및 그을음 상태로, 상당한 복구 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 예상 복구 비용을 최소 2,000만원에서 3,000만원 이상으로 추산할 때, 실제 투자 가능한 금액은 시장 가치에서 복구 비용을 제외한 금액이 될 것입니다.

감정가 1억 2천만원은 이러한 피해 상황을 반영하지 않은 것으로 판단되며, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 복구 비용 및 향후 시장 가치를 고려하여 50,000,000원에서 65,000,000원 사이로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사를 통해 정확한 복구 비용을 산출하고, 투자 수익률을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 정보: 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사를 통해 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.